土地出让的总体特点    　　基于《中国国土资源统计年鉴》的数据分析，1999-2007年间中国土地出让的总体特点，可归纳为以下三点：   　　  　　特点一：土地出让呈总体上升趋势   　　中国城市土地出让宗数从1999年的99017宗上升至2007年底的160404宗，增长近一倍，年均增长率为6.2%左右，并在2002年曾达到最高值242763宗。与此同时，土地出让面积也在不断攀升，从1999年的680.86千亩上升至2007年底的3524.40千亩，上升约6倍，年均增长率为22.8%。   　　与此同时，同期中国各地区土地出让金收入不断上升，从1999年到2007年间，全国土地出让金总额从514.33亿元上升至4541.42亿元，前者大约是后者的8.8倍，年均增长率高达31.29%，增幅惊人。人均土地出让金的变化趋势与总额类似，从1999年的41元上升至2007年底的344元，后者大约是前者8.4倍，年均增长率30.5%左右。   　　特点二：不同用地类型的出让方式差异显著   　　 按照土地出让类型和用地行业，对2007年中国出让土地的面积、成交价款、纯收益和出让价格进行归纳。在主要行业之间，不同的土地出让形式之间呈现出不一样的特点。　　   　　在所有出让方式中，就总体土地出让来说制造业在土地出让面积中所占比重最高，为57.72%，住宅用途和商业用途分列二、三位。但从土地出让的成交价款和得到的纯收益来说，则以住宅用途最高，商业用途其次，制造业用途为第三。土地出让单价也呈类似情况。   　　若单独以协议出让方式来看，就土地出让面积，用于制造业用途所占的比重极高，为85.28%，将近其它类型用地总和的6倍，而其得到的土地纯收益占总协议土地出让金的比例更是高达60.28%。而就出让单价来看，制造业用途的土地平均出让价格为9.77万元/亩，远低于商业用途的32.15万元/亩和住宅用途的24.99万元/亩。  　　从招标、拍卖、挂牌等土地出让形式来看，住宅类用途所占面积在总出让面积中比重最高，为49.99%，制造业用地次之，为30.09%，商业较低仅为18.85%。而在土地出让金总额和土地出让价格中，住宅类用途土地成交价款及纯收益总额最高，且高于其出让面积所占比重。就土地出让单价来说，如图7-2，同样也是住宅类土地用途平均价格最高，为82.24万元，将近于制造业用地土地出让价格的7倍（12.10万元/亩），商业性用地价格次之为63.77万元/亩。     　　总体来看，地方政府进行土地出让时，对于制造业的使用土地倾向于低价、大数目出让，而对于住宅和商业用途类型用地倾向于高价、控制数量出让。具体到各出让类型来看，协议出让土地中倾向于制造业用途的发展，商业、住宅和其他用地进行协议出让情形较少；而招标、拍卖和挂牌等竞争性出让土地中，用于住宅性用途使用的土地出让面积最多，且单位平均价格最高。   　　  　　特点三：协议出让始终占据主导位置   　　  　　中国土地出让制度的形成和完善是一种循序渐进的过程，其前身是1987年深圳开展的土地出让制度试点。其后，为使土地出让制度法制化，国家出台了一系列的土地出让条例和法规。1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》对土地出让方式做出了可以采取拍卖、招标和协议方式的规定，但没有对出让方式做出严格要求，因此在实际操作中协议出让为主。鉴于协议出让方式下寻租、暗箱操作和国土利益流失等现象比较严重，2001年国务院发布了《关于加强国有土地资源管理的通知》、2002年国土资源部制定了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、2003年国土资源部制定了《协议出让国有土地使用权规定》、2004年国务院发布《关于深化改革严格土地管理的决定》，对土地出让的方式不断做出严格规定，力图控制协议出让土地的数目，争取用“招拍挂”等竞争型土地出让方式出让土地，以保障国有土地应有的市场价值。   　　   　　尽管国家对国有土地的出让方式做出了种种严格的规定，但在实际运行中这些法规的约束力收效微弱。从出让宗数来看，协议出让土地从1999年的83692宗增加至2007年的109748宗，增长31%左右；而同期以招标形式出让土地宗数从1999年的2682宗下降至2007年的884宗；拍卖出让土地从1999年的12643宗到2007年的10190宗，变化幅度较小。  　   　　从中国土地出让方式的结构来看，1999年至2007年间，协议出让的土地宗数占所有出让土地宗数的比重远远高于其他出让形式，八年中，协议出让占所有出让土地宗数的平均比重为80%左右，尽管近几年比重有所下降，但所占比例依然在65%以上。相比之下，招标、拍卖和挂牌形式出让土地宗数总和在所有出让形式中，大约只占20%的比重。  　　     　　文章仅代表作者本人观点，不代表北大-林肯研究中心的观点与立场。感谢章泉、刘威、金涛为本文所做的研究工作。此处为简报论文《中国地方土地财政概况》内容部分精摘。图表等详细内容请至北大-林肯研究中心官方网站免费下载全文：http://www.plc.pku.edu.cn/publications_ch.aspx     　　（以上内容版权，系北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心所有。如需转引、转帖或联系相关媒体报道，务请联系中心出版事务干事陈雅川女士。)  　　   　　联系电话：8610—6275 6535   8610—6275 7884（传真）   　　联系邮件：cheny@plc.pku.edu.cn  　　  　  　　   　　中心主页： http://plc.pku.edu.cn/  　　  　　  　　   　　联系地址：北京大学廖凯原楼508室    邮编：100871