一、采用土地发展权交易进行小产权房的开发

土地发展权交易在美国、西欧等国家已广泛应用于土地和城市规划的领域里。土地发展权交易是将一块土地的开发权利全部或部分通过市场机制转移到另一块土地上。接受开发权的地区或地块（接受区）可以获得比土地规划所确定的更高的开发强度。开发商购买开发权之后，可以在接受区修建更高或更密的建筑以获取更多的利润。开发权发送区在出售或转让开发权之后，业主和他人对土地的利用受到严格的开发限制，但是他们所受到的开发限制因为开发权的交易而得到补偿。

土地发展权交易这一机制在中国的运作需要如下两方面的政策支持：（1）赋予农民和村集体真正意义上的土地流转权，建立城乡一体化土地流转市场，使农村土地、房屋能作为“合法”商品，参与到城乡一体化的房地产市场中。（2）将集体所有土地的开发权量化，并允许交易。

二、统一规划

土地发展权交易的政策性建议依赖于具有法律效用并能得到法律有效保护的土地利用规划体系。就小产权房而言，其“合法化”的进程需要城市规划、土地利用规划的有效支持，本文认为，只有对目前各类规划的行政管理作制度性的改革与创新才能实现这一目标。这些改革与创新包括：

首先，改变目前国土规划和城乡规划分别由不同部门管理的体制，将其职能合并，统一管理；同时，将城乡规划和土地利用规划统一在同一个具有法律效应并得到法律有效保障的规划体系中。在这一体系中，明确土地发展权的“发送区”和“接受区”的空间范围、土地利用的用途、发展强度和发展密度。

其次，建立完善的法律法规，确保规划的实体内容和规划程序有法可依，并有明确的监督和惩罚措施，杜绝规划管理部门可能出现的寻租机会和腐败行为，维护规划的严肃性。

第三，就规划的管理体系而言，建立决策和执行相对分离的行政框架，清除界定各级政府以及同级政府内与规划有关的各个部门的职责、权力和义务。“对于各相关部门在整个程序中参与的环节，以及参与审批的权限、时限和违规应承担的责任等，均应从法制的高度做出规定”。

三、房产税试点

对地方政府而言，小产权房的出现直接导致其失去收取土地出让金的机会，而土地出让金是目前地方政府最重要的预算外收入来源。这是地方政府无意推动小产权房“合法化”的一个主要原因。房产税的实施可以改善地方政府所现有的激励因素的结构。小产权房可以作为房产税征收的试点之一，这是从房地产市场的一个组成部分入手所作的试点。就房产税的理论—收益论而言，地方政府的公共投资与服务在房地产价值中的资本化提供了对小产权房征收房产税的一个合理依据；在未废除土地出让金制度之前，对小产权房的征税可能会降低地方政府的阻力；其实施所积累的征收房产税的实际经验、管理体系与制度上的创新则可以给房产税的全面推广提供坚实的支持。

四、户籍制度改革

小产权房的“合法化”需要建立在一个统一的城乡土地流转市场之上，该市场的成长不仅依赖于土地制度的改革，还必须获得户籍制度配套改革的支持，否则城乡土地流转市场会因为人力资源无法自由流动而丧失其发展的一个重要前提条件。陶然等建议户籍制度的改革，可以“结合农村土地非农化的市场化，通过抽取土地增值税”，“在城市中建立一个有效的融资机制”，对那些达到城市流动人口迁移准入标准的迁移人口，如果他们自愿的、无偿的“放弃农村的土地（包括土地使用权证）”，则可以获得城市户口和享受相应的“最低生活保障、子女就学和廉租房”的资格。

中国正经历一场史无前例的经济发展与转型，其中所涉及到的产权制度创新，无论是对经济发展本身，还是对相关学术领域的研究，都为其提供了一个极其独特的研究平台。

小产权房的快速发展，在买卖双方的生产、生活中所占有的重要地位，对产权制度所提出的挑战，都将会是中国土地制度的改革进程不可忽视的一个推动因素。虽然针对小产权房所需要作的一系列政策性建议在短期乃至中期可能会面临一些困难，但笔者认为，小产权房所涉及到的制度性改革必须需要一个整体的思路和框架，并在此基础上给出系统的、具有操作性的解决方案，否则改革所影响到的房地产市场、人力资源市场将不可能成为完善而成熟的市场体系。但“在整体性推进改革的同时，仍然要充分利用已有政治、经济、社会条件和既有制度安排中的合理成分”，通过有效的政策组合来“避免过激的利益格局调整并实现平稳转型”。

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