2012-09-13                  徐伟  巫秋君            来源：时代周报

http://time-weekly.com/story/2012-09-13/126800.html

满燕云：房产税和土地所有权没有必然联系

房产税是否同样适应于中国，各界至今仍然莫衷一是。—— 邝阳升 摄

关于房产税的争论已经持续多年，虽然全世界有130多个国家和地区都在征收该税种，但是它是否同样适应于中国，各界至今仍然莫衷一是。中国在土地政策上的公有制和购房只有70年产权的特殊国情，是否让征收房产税不具备合法性，以及房产税的征收究竟会抑制房价，还是会推高房价，这些都是争论的焦点。

在接受时代周报记者采访时，北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任、北京大学城市与环境学院教授满燕云教授表示，房产税的征收与土地所有制没有必然联系，它不仅可以在一定程度上抑制房价，改变房地产行业利润畸高的局面，还有利于重建地方财税体系，减少地方对土地财政的过分依赖。征收房产税在技术上已经没有障碍，但在推广过程中，政府应该向民众更好地做解释工作，消除误解。

房产税不会推高房价   

时代周报：近日，国税总局称正会同财政部、住建部，在总结沪、渝两市房产税改革试点经验的基础上，积极研究扩大房产税改革试点范围。关于房产税的讨论空前热烈，但意见分歧很大，您认为征收房产税会产生何种效应？

满燕云：其实很多人对房产税存在误解，尤其是一些利益集团，更是在有意无意地误导大家对房产税的看法。房产税并不是一项新的税种，而是一直就存在，只不过过去只针对外企和外国人征收，对国内自有住房暂时免征。现在随着房地产市场的飞速发展，国民自有住宅率已经达到了84%，要对这么大税基免税，在国际上也是少有的，所以现在决定对房产税进行改革，对普通家庭自有住房在免征额以上的部分进行征税。征收房产税至少有以下四大意义：

首先，房产税是对财富征税，中国历来是以间接税为主，间接税具有累退性质，实际效果是加大了贫富差距，而对财富直接征税具有累进性质，即富人要交的税远远高于低收入者，这对缩小贫富差距有帮助。其次，房产税有助于培养公民的纳税人意识，因为房产税是由政府直接向公众征收，不同于隐性征收的间接税，老百姓会对税收的去向、用途进行监督，地方政府不得不注意社区的发展，这有助于我国公民社会的建设。再者，房产税改革是重建地方税收体系的重要部分，现在地方政府严重依赖土地财政，土地出让金的收入已经和税收收入旗鼓相当，而土地收入是不可持续的，已经引发了许多社会问题，征收房产税可以减小地方政府对土地财政的依赖，有利于建立更科学合理的地方财政体系。最后，征收房产税可以降低房价，因为这是对资本征税，也就等于是降低了资本回报率，进而可以很好地把一部分资金挤到实体经济中去，改变房地产行业高利润、高回报的现象，对转变经济模式也有促进作用。

时代周报：对于房产税究竟会抑制房价还是推高房价的争议非常大，国税总局近日坦承房产税对抑制房价“作用有限”，更有人担心，房产税增加了房屋的保有成本，房主会通过提高房价和租金，把成本转嫁到购房和租房者身上，您认为是否存在这种可能？

满燕云：我不认为开征房产税会推高房价，从理论上来说，房产税是对资本征税，降低资本所得自然会起到抑制房价的作用。而且房产税增加了房地产开发商囤积土地的成本，可以打击囤地行为。但我们也要清楚地认识到，降低房价不能光靠房产税，征收房产税的初衷并不是要降低房价，而是为地方政府建立一个长期稳定的现代化税收体系，降房价只是它的一个附带作用。

至于说房产税是否会转嫁到消费者身上，这要看供需关系，如果需大于供，则可能会产生这种后果。但是我们看到现在二、三线城市，房子的空置率至少达到了25%，一些一线城市也有大量的空置房。在过去，房子空置的成本比较低，但开征房产税以后，会大幅提高空置成本，从而会让更多的房子进入市场买卖或出租，进而降低房价。至于空置率比较低的特大城市，比如北上广深，租房需求比较旺盛，政府则可以通过增加土地供应来降低房价。

开征房产税会拉低土地出让金

时代周报：房产税的本质是财产税，虽然世界上大部分国家都有该税种，但是它们征税的前提是房屋属于私有财产，而在中国，购房者只拥有70年“租期”，并不具有永久产权，在这种情况下征房产税是否合乎法理？房产税与土地出让金有重复征收的嫌疑。

满燕云：其实，征收房产税与土地是租的还是买的没有必然联系，它的目的是为了公共服务，在一些国家和地区，比如英国、中国香港等，它们的土地也都是“租”的，但同样要交房产税。土地出让金和房产税是两个不同但有关联的概念，土地出让是政府出租土地的使用权，期限为70年，但所有权还是政府的，土地的使用权会带来收益，比如房价上涨或在房子里面创造的财富，房产税是对该部分收益征税，这在理论上是说得通的。而且，租了政府的地盖了房子，但是住在房子里面的人还需要公共服务，比如周边的学校、医院、道路等公共设施，这些建设不是免费的，那钱从哪里来？现在政府要加大民生投入，但是不管是教育还是医疗，费用都严重不足，一个重要原因是长期缺乏稳定的税收来这方面的公共服务。

如果征了房产税，有稳定的税源，也会反映到土地出让金上，土地出让金就不会像现在这么高了。在进行土地拍卖的时候，开发商会考虑老百姓的承受能力，因为要交房产税，拍卖的价格就不会叫太高，土地出让金自然就会降下来，这是市场的自然反应。国外做过很多研究，税收越高的地方，房价越低，它们是呈负相关的。现在大家都看到了土地财政的弊端，它等于是把70年的租金一次性收走，这种手段集资很快，但是对社会的扭曲非常大。发达国家现在都是通过房产税来提供稳定的福利，而不是把钱一下子全部收来。征收房产税有助于改变过去不合理的制度设计，政府要更多地使用税收、市场的手段来调节供需，而非直接的行政手段。

时代周报：从重庆和上海两地的试点情况来看，目前效果如何？要进一步推广，还存在哪些技术障碍？

满燕云：它们还处在摸索阶段，现在试点的免征额都很高，而且基本只对新买卖的房子征税，存量房只在重庆征，但是也没有真正对所有的存量房豪宅、大户型的住宅征收，现在主要还是在摸情况，进行市场价值评估，为了公平起见，应该通过采用电脑批量评估的方式，减少人为的干预，但目前这些在征收上还没有严格地去执行。评估的模型已经做出来了，在技术上已经没有障碍，现在是要增加几个试点城市，但在全国推广时机尚未成熟。

我们在进行评估测算的时候，应该要采用市场价值而非原始价值评估的办法，比如10年前买的房子，当时只有3000元/平方米，但是现在的市场价格已经到了30000元/平方米，在评估的时候，要按照现有的市场价计算，因为如果按照10年前的价格来计算，对新购房者是不公平的。而且不光要对新买卖的住房征税，对存量房同样如此，尤其是存量房当中的高档住宅必须征税。现在两个试点城市定的免征额都比较高，180平方米以下是免征的，将来免征点可能会有所下调。总体来看，中国的房产税征收对象，主要集中在20%到30%的最高收入阶层和家庭，其他大部分人都是免税的，不会像美国100%都征税。

老百姓最担心房产税的去向

时代周报：客观地说，现在民间舆论对房产税有抵触情绪，尤其在房产税去向不明的情况下，民众担心房产税最终又会演变为“三公”经费，房产税扩围应该要更多地体现民意，征询老百姓的意见。

满燕云：没错，老百姓最担心的是房产税的去向问题，所以政府在全国推广的时候，应该遵守税负不变和预算公开、使用公开的原则，甚至可以学习西方“以支定收”的办法，即城市需要建多少学校、医院等公共设施，需要多少钱，就征多少房产税，如果能够做到这样，那么老百姓肯定会拥护。所谓“税负不变”，是指政府征收了房产税，就肯定要减掉或合并一部分其他税种，比如现有的土地使用税、住房建设过程中的各种税费，这些都是要降低的。如果政府能够做到预算公开、使用公开，让老百姓有充分的话语权，那么老百姓自然就会理解。

我们最近做了一个调研，有42%的人无条件地不反对房产税；如果房产税用来降低房价，支持房产税的家庭上升到65%，如果房产税是用于城市建设，改善基础设施、医疗公共服务，支持的人达到了71%，可见老百姓并不是绝对反对的。房产税在理论上和国际实践上来看，都是有好处的，政府在推行的过程中，应该更多地向民众解释清楚，增加政策透明度，才能避免民众被误导。