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房产税房地产税:一“地”之差,该不该征?

2012-09-25     21世纪网      李志坤

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房产税房地产税:一“地”之差,该不该征?

核心提示:关于房产税向个人存量房征收的试点已经引来诸多质疑,而国税局官员丛明突然又强调要建立的是房地产税制度而非房产税制度,两个概念一“地”字之差,房地产税又是什么事物?该不该征?

国税总局官员丛明近日关于房地产税的言论再次将该问题推到风尖浪口。

国税总局政策法规司巡视员丛明20日在“第五届中国企业税务管理创新大会”上透露,房产税下一步将扩大试点范围,并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在年底或明年初,最终会在全国实施。

丛明强调,房产税和房地产税是两回事,一定要区分概念,需要特别注意。房产税是为了加强房地产市场的调控,通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房,而房地产税则不是为了调控。

丛明表示,目前上海和重庆已经开展了房产税的试点,下一步将会双管齐下,包括进一步扩大试点以及逐步建立房地产税制度,目标是消灭房产税,建立房地产税。

一直以来,房产税见诸媒体的频率都要远比房地产税高,且上海、重庆试点的,也是房产税改革而非房地产税改革,不少业界人士甚至混淆了这个两个概念。房产税、房地产税,仅一字之差,缘何国税局官员在这个时间点提出“地”的概念?

一“地”之差,该不该征?

先说房产税。房产税是按现有的房屋(房产)作为征收对象,属于财产税类。目前,国家已经对居民住房以外的经营性的房产征收房产税,具体包括:对企业征收的房产税,一方面是资产原值减去30%(也就是打七折)后按1.2%的税率征收房产税,采用按年计算按季征收的办法;另一方面对企业及个人对外出租的房产,则按取得的租金收入征收房产税。而目前,国内只有上海、重庆两个城市被列为针对居民住宅开始进行房产税征收的试点,其他城市还没有被纳入试点规划。

丛明指出,如果按照原值征收则是房产税,如果按照评估价值则是房地产税,评估价值里包括了地价。打个比方,例如2005年购买的一套房,当时花了200万元,而如今该套房已经涨价到市场评估值500万元,则房产税是按照200万的原值征税,房地产税是按照500万元征税。

实际上,房产税计征的原值,已经包含70年土地使用费。一处房产的实际价值是由土地和土地上的房子两部分组成的,如果按照房产的原值来征税,又不考虑已经缴纳的土地使用费,实质上就是重复征税。从这方面看来,包含了地价的房地产税,似乎更具有合理性。

但房地产税却带来一个更大的争论,那就是土地出让金问题。

全国工商联房地产商会会长聂梅生认为,房地产税改革作为财税体制的一个重要组成部分,最终的方向还是向所有持有型房产(包括个人存量房)征税,成为地方政府的一个新税种,以此慢慢代替土地财政,降低土地出让金在房价的占比。但征这个税的前提是解决土地出让金的问题,否则向老百姓普征房地产税不合理。

但有也观点认为房地产税和土地出让金并不冲突。财政部财政科学研究所所长贾康认为,土地出让金的性质是土地使用权的价格,即凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租;而房地产税,其性质是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负,收取者(国家)凭借的是社会管理者的政治权力。“租”与“税”两者是可以合理匹配、并行不悖的关系,不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“不能容忍的重复征收”问题。

北京大学城市与环境学院教授满燕云的观点类似。“土地的价值增长一部分来自土地所有人和使用人的私人投资,还有一部分是社会提供的公共服务和基础设施及经济发展法律变革等外在因素导致的。这些外部因素带来的土地增值应属于公共收益,应由政府公共部门代表社会通过税费的形式获得。”

“按使用者付费的原则,土地和房屋的所有者或使用者都应为社会提供的公共物品和服务如教育、医疗、基础设施付费,房地产税是与收益相匹配的收益税。从这里可以看出,土地出让金和房地产税是完全不同的概念,不是重复征收。”满燕云称。

微博上有来自草根的声音对房地产税提出质疑。个人认证为陈淮的微博认为,“有资产就要征税,这是市场经济的要求,各国皆然。但所有国家都有三条共同游戏规则:一是生活必要限度内的资产不征,二是只对资产增值的部分征,三是向资产所有者征。提议把房产税改为房地产税,这确是一个进步,终于知道增值的不是房,而是地;那下一个问题就出现了,谁是土地的所有者?”

聂梅生也指出,中国房地产市场最根本的问题还是土地问题。中国的土地问题很复杂,除了一部分已经缴纳了70年土地使用权的商品房,98年房改遗留下来的“房改房”也不好征税,这些当时可能只花了10万元买断的房产如今可以已经价值数百万,究竟是按照原值还是按照现值征税,按照现值征税很多老人的退休金根本负担不起。

征收范围或难界定

即使假设房地产税和土地出让金并不冲突,在征收范围界定上,也会存在种种难题。任志强做了个统计,光北京的房子就有二十四种,房改房、福利房、集资房,一大堆。那么针对哪些房子征税?如果针对商品房,那就不合理了。因为商品房都是交了出让金的,那些没有交出让金的不征,征交了的,岂不冤了?小产权房光北京市三十万套,也没交出让金,按照商品房在住着,征的话连面积都不知道,那是在法律之外的,要不要征?就从每一套房子,一个一个看的话,都有问题。

除此以外,房地产税其实不是新鲜事物,早在2003年10月中共十六届三中全会已经有提出,但缘何这个时间点才来强调?这从一些数据中或许能看出点端倪。

浙江杭州、北京、上海等过去的卖地收入大户,近年来土地出让收入大减,这在杭州表现得尤为明显。杭州2009年的土地出让收入曾高达1200亿,但到了2011年,这一数字仅为550亿元。

城市对土地财政的依赖,不过是最近几年的事,但由于在政绩考核体系下,每任地方政府在自己的任期内,都有最大化土地收入的冲动,都不考虑城市的长远发展。因此, 很多城市的土地使用,没有一个远期规划,短短几年,就基本用完了未来发展需要的土地支撑,这在一、二线城市很突出。例如,杭州的土地后备资源就非常缺乏, 目前该市内已经无法做到耕地占补平衡。没有全省的支持,杭州已到了无地可用的地步。

一些城市政府或许会以为这一步离自己还远,眼下重要的是怎样把因土地出让收入下降而减少的财政收入补上去。地方官员这么考虑是出于其政绩理性,但对中央政府而言,则不能有这样的短视思维。

国家既要看到地方政府面临的财政困难,更要利用这种困难去倒逼地方政府在发展思路上转型。所以必须拿出一个两全其美的解决办法,既可解地方政府的燃眉之急,同时使地方又不依赖房地产和土地。这样一个办法,目前来说,就是尽快全面推出房地产税。

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