房产税扩容，该如何科学调控

2013-02-22                 中国科技报                   姜晨怡

http://www.stdaily.com/stdaily/content/2013-02/22/content_574512.htm

    房地产市场又传新消息：20日召开的国务院常务会议指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。

    在会议确定落实的政策措施中，房产税成为人们关注焦点。会议称，坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

    房产税，又一次进入人们视线。上海、重庆试点征收房产税已经满两年，人们对下一批进入房产税试点的城市名单众说纷纭。房产税在国际上早已司空见惯，它的初衷也是调整财产分配，那么人们为什么对征收房产税如此敏感？

    征收房产税的主要目的不在于降低房价。北京大学林肯研究院主任满燕云说：“用房产税来调控房价，我们一直认为不是主要目的，应该说是次要目的或者说是比较不重要的目的。”她介绍，房地产税会影响到房地产价格的资本化，但是不是房地产市场价格变动的决定因素。从长期来看，开征房地产税有利于房地产市场的健康发展。

    最近几年房价节节攀升，超出了很多人的承受范围，于是政府采取了限购的措施，以抑制房价过快上涨。由于限购是一种行政手段，于是乎人们总希望用经济手段来替代，房产税被认为是可替代限购的最佳手段。然而，房产税并不可能有那么神奇的效果。在对比两者时，满燕云介绍，房地产税并不是以调节房价为目的的，但是长期会对房地产市场产生影响。通过增加保有环节的成本，会在一定程度上影响投资需求。限购则是针对房地产市场需求方的直接措施。

    事实上，房价的非理性上涨有各种复杂的原因，如投机行为、热钱涌入、新兴市场的资产泡沫、信贷泛滥等等，但是有一个重要因素就是地方政府的背后推动。分税制改革以来，土地出让已经成为地方收入的一个重要来源。数据显示，2008年，我国土地出让面积16.59万公顷，土地出让价款1.03万亿元，纯收益3611亿元。土地出让纯收益占到地方政府一般预算收入的12.6%，其中最高的省份达到57.9%。因此，很多地方政府以多卖地为第一选择，导致城市规模的无序扩张，而高地价也在一定程度上推动着房价上涨。开征房地产税有助于减少地方政府对土地财政的依赖，从而在长远内实现房地产市场的良性发展。

    “上海和重庆的房产税是房地产税改革的一个有益尝试，但是离真正意义上对房屋保有环节征收的房地产税还有距离。”满燕云介绍，两地都没有对存量房“动刀”。具体来说，重庆只对高端房产征收，上海只对新增房屋征收，两地都没有做到普遍征收；此外，两地均没有按照评估价值征收。在金额方面，由于课税对象范围还比较小，税收规模也比较小。上海2011年房产税总收入73.6亿元，2012年92.5亿元。重庆2011年房产税总收入是20.9亿元。与预期相比，这个收入相差甚远。

    征收房产税必然对房屋价值进行评估，北京大学林肯研究院研究分析员刘威介绍，国际通行的评估房屋价值做法是按照市场价格的100%来征收。在我国来说，虽然土地有一定使用年限，但由于房产税用于当地公共服务的房产税支出，这其实和土地还剩余多少年没有太大关系。香港、新加坡、加拿大和欧洲一些国家的做法是每年缴纳地租同时也缴纳房地产税，像香港地租每年约为3%。对此，满燕云说：“实际上我们的土地出让金就是租金，只不过是一次交清了。将来我认为如果能改成年租金，这样更合理。”

    人们之所以对房产税如此敏感，除了期待对房价有所影响外，还有与房产税背后的深意有关。“我国的税收是间接税，而房产税是直接税，直接从口袋里拿走的，所以人们更敏感，更希望知道钱花在哪里了。”满燕云这样描述。

    房地产税改革是财税改革的一个部分，不能单独进行，而是要放在大的改革框架中进行。

    满燕云介绍，房地产税并不是新的税种，现行的房产税和城镇土地使用税都是对于保有环节征收的税收，只不过从征税范围，和计税依据等方面与真正意义的房地产税还有差距。

    在她看来，可以考虑改革现行房产税，合并城镇土地使用税，统一采用房地产评估价值征税。

    此外，土地出让金制度也应相应的进行改革。现在的做法是在获得土地使用权时一次性支付使用期内的全部出让金，这样使得地方政府无法获得土地使用期内稳定的土地收入流，也助长了土地收入过度、不合理使用的现象。可以考虑在土地使用期限内每年缴纳土地租金，按照评估价值计算，这样有利于地方政府获得稳定的土地收入流，同时也可以使地方政府获得土地增值部分收益。以省为单位建立土地基金，将土地出让金收入纳入土地基金统一管理，避免土地出让金的滥用。

本期嘉宾  主持人: 姜晨怡（本报记者）

嘉  宾: 满燕云（北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任）

   是否能抑制房价

    科技日报：在房地产调控的大背景下，征收房地产税能否起到稳定市场的作用？怎样看待这个问题？

    满燕云：用房产税来调控房价，我们一直认为不是主要目的，应该说是次要目的或者说是比较不重要的目的。调控房价有很多方面，比如行政的，还有更直接的税收手段，比如征收资本所得税等等。像香港、新加坡有专门针对投机投资的印花税，按照15%，20%这样征收。新加坡的政策是如果是外国人买房子，要加房价15%的一种税收。

    理顺中央和地方财权和市权不匹配，对土地财政过分依赖的一种税收。至于对房价的影响，由开发商说房产税会提高房价、增加租金之类，这样的说法我并不同意。因为按照理论来说，征收房地产税在保有环节收税，也就是增加了持有房产的成本，必然会资本化于房价，这样来说房价应该是降低的。税收和房价应该是负相关的，实际上美国和世界其他国家的房地产税对房价是有副作用，在中国我相信也会是这样。在全国征收房地产税必然对房地产的价格有抑制作用，但不能作为税收政策的主要的目的和手段。

    怎样设计才合理

    科技日报：怎样设定征收对象和征收内容才合理？

    满燕云：我们认为应该是渐进式推进，在技术成熟的地区先开始，逐步推广到全国。对于工商业等已经征收房产税的房地产类型可以先开始按照评估价值征收，逐步推进到个人住宅。

    在制度层面，从现行房产税出发，扩大课税范围，配合适当的优惠措施。有条件时将土地使用税合并。法律层面，现在已经有了相关的评估法。在技术层面，目前很多城市已经具备比较成熟的批量评估技术，管理系统有比较成功的案例。此外，需要房屋、土地、税收等等部门协调配合，提高数据共享效率。

    在税制设计上，应该是中央政府出台统一的制度框架，以及技术标准，可以允许地方政府在一定范围内选择，包括税率、评估模型、系统设计等等。可以考虑从工商业房地产入手，逐渐将范围扩大至居民所有的多套住宅。在推行过程中，开始阶段可以考虑对居民第一套普通住宅进行减免，也可以考虑对一定面积以下的部分进行减免。

    房产税何时全面征收

    科技日报：大概什么时候会全面征收房产税？

    满燕云：现在大家基本有一个共识，房产税是有必要的。现在中国的房地产市场不仅说是欣欣向荣，我认为已经到了一个过热的情况。尤其现在中央讲到现在收入分配均衡，我认为更多的还是财产分配。因为国内很多高收入是隐性的，如果只讲收入而不讲财富这方面，是无法达到我国期望的收入分配比较和谐、平等的情况的。对房产税的征收是能把一些隐形的、逃税漏税的人的收入以房产税的形式征收，我觉得是比较合理的，也是一种进步的税收。

    体现在政策上全国范围内来征收房产税还需要一段时间。我认为下一步还是更多的城市来试点，而且是真正的试点。所谓真正的试点，真正的房产税要评估这个房产，对存量房要动刀，否则我认为达不到房产税应有的效果。

    科技日报：最新政策说要扩大房产税试点规模，业内消息有具体的时间表吗？

    满燕云：现在的问题是怎么体现在政策上，中央是否要下这个决心要真正的开始试点。房地产税不光是税收的改革，也是财政改革的一部分，同时还是理顺中央地方的关系的途径，甚至是政治改革的一部分。

    因为要讲到房地产税，还要说到怎么使用这个额外的税收的问题。这些钱收上来该怎么用？预算要公开，花在哪里了，老百姓要有话语权，也可以对政府有一定的影响和监督权。所以才说房产税在某种程度上是行政和政治改革很重要的一步，一定要上升到那个高度，房产税才有这么大的意义，也是因为这一步，所以才这么难。

    房产税该如何使用

    科技日报：如果征收房产税，那么税收收入应该如何使用，才能够保证有利于民？

         满燕云：房地产税在国际上是地方政府重要收入来源，用于公共服务的提供，包括基础设施建设，教育、医疗等等。在美国，学区政府收入基本来自于房地产税收入。根据我们进行的房地产税意愿调查，如果房产税收能够用于城市公共设施建设和改善教育、医疗等公共服务，那么支持的房地产税的人数将进一步提高到71%。

    科技日报：国外房产税一般用在哪些方面？

    满燕云：美国的财产税主要用来教育，因为是地方税收，花也主要花在地方上，学校的钱90%以上都是从房产税来的。还有福利、劳保、修路修桥、警察、消防甚至垃圾处理，和民生有关的。

    科技日报：我国征收房产税，税收的使用会公开吗？

    满燕云：我们的税收是间接税，老百姓不知道到底交了多少税。房产税是个直接税，直接从口袋里拿走的，所以老百姓比较敏感，更希望知道这个钱怎么花，老百姓要看这个钱做到什么程度。这样起码房地产税的预算要公开，对于建立一个公民社会有很大推动。

    科技日报：要达到这样的状态会不会要很久？

    满燕云：这是一个长期的目标，可能20、30年以后能够实现。首先，如果大家都认为这是一个好事，而且推动着做这些事情，使得百姓参与社会政治经济各方面的行为和能力都增强，社会更有秩序。这是必然的，实现这种情况我还是很有信心的。

    征收房产税是否应先减税

    科技日报：现在的情况是，我国房地产税种较多，大量存在税收征收的交叉重叠现象。再征收房产税，是否应该以减轻其他相关税负为前提？

    满燕云：房产税不是加一个新的税负，而是在现行房产税基础上的改革。现在特别是这些税、费，有人算了算有几十种之多，有些不受约束、也不知道花在哪里。房产税如果要铺开的话，一定应该说降低流转和开发环节的税、费，同时合并一些税收，同时一些费用要降低。通过房地产税改革得到一个透明、相对公平、合理的地方税种。

         绝不是像有些人说的，税负要增加了，我们研究的应该是总体税负不增加的情况下，甚至总体是下降的。就我所知，搞试点地区的城市，目标也是这样，建立一个现代化的房地产税，和国际接轨的房地产税。