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中国城市住房的消费特征【北大林肯研究简报分享】

北大—林肯研究简报第一期部分文章分享,图表等详细内容请至北大-林肯研究中心官方网站免费下载全文:http://www.plc.pku.edu.cn/publications_ch.aspx  此处为简报论文《中国城市住房发展趋势与消费特征》内容部分精摘。     
 

  【编者按】      
   本研究基于2007年国家统计局大样本调查的数据,结合各种统计年鉴的数据,对我国城市住房的发展趋势和消费特征进行评价,为住房政策的讨论提供必须的基本信息。      
                       
                 中国城市住房发展趋势与消费特征(二)
    
郑思齐 、满燕云、任荣荣
(作者:郑思齐,北大-林肯研究中心研究员;清华大学房地产研究所副教授。满燕云,北大-林肯研究中心主任;北京大学城市与环境学院经济学教授;美国林肯土地政策研究院中国部主任、资深研究员。任荣荣,北大-林肯研究中心研究助理;国家发改委投资研究所。)    

                       中国城市住房的消费特征

  
   住房自有化率较高



  住房自有化率是国际上度量住房所有权状况的重要指标。2007年我国城市居民的住房自有化率为82.3%,高于发达国家的住房自有化水平。从自身的纵向比较来看,该比例接近于2002年82.1%的水平,表明住房自有化率近几年来比较稳定。



  不同城市类型、不同地区的住房自有化率差异明显。小城市自有化率偏高;大城市由于流动人口较多且增长快,租赁市场比较完善,住房自有化率偏低。住房自有化率随城市经济水平的提高而增加,东部和中部城市的住房自有化率明显高于东北和西部城市。



  从不同收入群体的住房自有化率水平的比较来看,住房自有化率在最低10%收入群体中只有72.9%,而在最高10%收入群体中则达到87.4%。整体而言,住房自有化率随着收入的增加而呈现出增长的趋势,但其增长速度明显衰减。

  
  住房产权结构



  分析租赁和自有两种住房所有权形式下住房的市场化水平,有助于我们更好的认识城市中究竟有多少群体通过市场力量来解决住房问题。原有制度延续下来的住房类型,包括租赁公房、原有私房和房改私房,占全部住房类型的比重达53.2%;以市场化为主导的商品房和租赁私房则解决了40.1%家庭的住房问题。



  如果以市场化和半市场化住房(商品房、经济适用房、租赁私房)占所有住房存量的比例来表示住房领域的市场化程度,则目前住房市场化程度约为44%。通过房改房的出售和租赁市场的发展,住房市场化程度不断提高。2007年,市场化住房和非市场化住房的比例将近1:1(44%:41%),市场化住房稍占优势。

  
  住房存量特征



  住房建筑类型包括单栋住房、单元房、老式楼房、平房及其他四类。统计结果表明,单元房是住房建筑类型中的主体,其总体比重达80.2%。调查统计的256个城市中,绝大多数城市的单元房在所有住房类型中所占比重在65%~95%的范围内。住房市场中单元房所占比重的在城市与区域间的差异相对较小。



  住房面积的大小是影响家庭住房质量的一个重要因素。根据《中国统计年鉴2007》和《中国民政统计年鉴2007》的统计,2005年和2006年中国城市人均住房建筑面积分别为26.1 m2和27.1 m2。本研究的统计结果显示,家庭单套住房的平均建筑面积为84.5 m2,折合使用面积约为63.4 m2,人均分别为28.3 m2和21.3 m2。



  住房面积随着城市行政层次的提高而减小,这表明大城市人地资源的矛盾更为突出。按照地域分布,在打破行政层次的约束下,城市住房面积与经济发展水平之间表现出一定的正相关性。东北地区由于住房存量较老等原因,户均及人均住房面积最小。

  家庭住房面积随收入水平的提高而增加。统计结果显示,正式住房中的居民并不存在整体性的住房拥挤问题。对于这部分居民群体,住房问题的关键点是住房供应结构的不合理(例如缺乏充足的小户型供给)。

  
住房价值

  住房市场价值综合反映了住房面积、区位、档次等多方面的质量,也是家庭在收入约束下的住房消费量。调查统计结果表明,全国家庭住房当前市场价值的估计值为28.1万元,单位价值为3325元/m2。自有住房的市场价值为58.5万元,租赁住房的市场价值较低,仅有20.8万元。



  住房市场价值随着城市行政层次的提升而增加,直辖市住房的平均市场价值最高。住房价值的区域差异很明显,大城市和经济发达地区住房质量较好,东部城市住房价值明显偏高。



  住房的产权类型也会影响住房的市场价值。商品房价值最高;经济适用房由于比较新,市场价值也比较高;房改房和租赁公房的市场价值最低,这与其房龄较老有关。



  住房价值与家庭收入之间表现为显著的正相关关系,随着家庭收入水平的提高,住房价值显著增长;最高20%的收入群体,其住房价值随着收入水平的提高而以更高的速度增长。



    研究发现:



  本研究利用详实数据,综合分析了1998年之后我国城市住房的发展趋势和消费特征。研究表明:



  1、全国范围内的住房投资和住房建设增长迅速,但存在较大的区域差异。我国商品住房销售价格经历了从稳步上涨到快速上涨的过程,同时商品住宅销售面积逐年增长。



  2、2007年,我国城市居民的住房自有化率为82.3%,高于发达国家。住房存量中,原有制度延续下来的住房类型,包括租赁公房、原有私房和房改私房,在全部住房类型中所占的比重达53.2%;而以市场化为主导的商品房和租赁私房则解决了40.1%家庭的住房问题。



  3、2007年,我国城市居民家庭单套住房的平均建筑面积为84.5 m2(折合使用面积约为63.4 m2);全国范围内,家庭住房当前市场价值的估计值为28.1万元,单位价值为3325元/m2;商品房在各类住房中价值最大,而房改私房和租赁公房的市场价值最低。



  4、随着家庭收入的增加,住房自有化率提升,家庭住房面积增加,住房价值也显著增长。



    文章仅代表作者本人观点,不代表北大-林肯研究中心的观点与立场。感谢景娟为本文所做的研究工作。此处为简报论文《中国城市住房发展趋势与消费特征》内容部分精摘。图表等详细内容请至北大-林肯研究中心官方网站免费下载全文:http://www.plc.pku.edu.cn/publications_ch.aspx   



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