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【编者按】

本文基于国家统计局城市司“2007年城镇住户基本情况抽样调查问卷”的数据信息，采用国际上常用的住房可支付性的评价指标——房价收入比和住房可支付性指数，对全国256个地级市的住房可支付性进行评价，更为准确得测算中国城市家庭的住房支付能力。    

住房的可支付性（Housing Affordability）是国际上用来评价不同国家或地区住房状况的一个重要角度，反映了住房市场上的居住成本与家庭收入之间的关系。Stone认为，住房可支付性是人们以家庭为单位所经历的与个人的住房条件相关的物质性和社会性的感受，它反映了人们在自己收入所允许的范围内在实际或潜在住房和其他非住房开支之间的一种权衡取舍。

世界上许多国家或地区（如美国、澳大利亚），已经建立了对家庭住房支付能力进行定期（月度、季度、年度）监测的制度，常用的两个指标是房价收入比（Housing Price to Income Ratio, PIR）和住房可支付性指数（Housing Affordability Index, HAI）。本文将引用这两个指标，基于国家统计局城市司“2007年城镇住户基本情况抽样调查问卷”的数据信息，对全国以及主要地级城市的住房可支付性进行评价。

房价收入比（PIR）

房价收入比是指市场中所有住房的中位数价值与家庭中位数收入之比。在联合国人类住区规划署（UN-HABITAT）的全球城市观测站（Global Urban Observatory, GUO）数据库中，房价收入比被列为一项重要的城市指标。在 2001年6月举行的伊斯坦布尔+5会议上，UN-HABITAT比较了全球六大区域的房价收入比及变化认为，房价收入比在3～5之间属于合理的范围。

Demographia组织从2005年开始对欧美6个国家200多个大城市每年进行一项国际调查，并通过房价收入比这一指标对所调查国家和城市的住房可支付性进行评价。该组织认为：房价收入比在3.0以下（包含3.0）属于可支付（Affordable）；在3.1～4.0之间属于适度不可支付（Moderately Unaffordable）；在4.1～5.0之间属于严重不可支付（Seriously Unaffordable）；在5.1以上属于极度不可支付（Severely Unaffordable）。

根据Demographia组织的调查统计结果，2008年3季度欧美6个国家的住房可支付性情况如表2所示。在调查的265个城市中，房价收入比的最低值为1.8，最高值为9.6；其中，有64个城市处于住房极度不可支付的情况。

我们利用“2007年城镇住户基本情况抽样调查问卷”数据，计算2007年中国主要城市的房价收入比(表3)。结果显示，2007年全国房价收入比为5.56，超出UN-HABITAT所认为的3～5的合理范围；按照Demographia组织的划分标准，属于住房极度不可支付。其中北京9.33、上海9.81、南京10.00、杭州8.67、深圳9.58、广州5.16（其他城市数据请免费下载论文全文）。

256个地级市房价收入比在1.92～15.46之间，最低为1.92 (吉林省四平市)，最高为15.46 (陕西省榆林市)。按照Demographia组织的标准，仅有26个（10.2％）城市处于住房可支付的状态，半数以上 (51.9%)城市处于住房极度不可支付的状况（表4）。

需要指出的是，房价收入比的计算应针对市场中的所有住房，考察中位数收入家庭对中位数住房的支付能力。目前已有的对房价收入比的计算中，多数新增住房采用“房价收入比=新增住房平均销售价格×人均住房面积/家庭人均可支配收入”这一公式进行计算，并没有严格按照房价收入比的定义。因此，计算得出的房价收入比往往大幅高于国际上其他国家或城市的水平。例如，高永峰（2009） 计算得出，2007年我国的房价收入比平均为15，北京为23，上海为17；IUD中国领导决策数据分析处理中心（2008） 对长三角16个城市房价收入比的计算得出，杭州、上海、宁波的房价收入比分别为15.61、11.25和9.26，均高于本文的计算结果。

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