中国城市住房可支付性指数（HAI）研究【北大林肯研究简报分享】-北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任-财新网

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【编者按】

本文基于国家统计局城市司“2007年城镇住户基本情况抽样调查问卷”的数据信息，采用国际上常用的住房可支付性的评价指标——房价收入比和住房可支付性指数，对全国256个地级市的住房可支付性进行评价，更为准确得测算中国城市家庭的住房支付能力。

中国城市住房的可支付性评价（二）

任荣荣、满燕云

（作者：任荣荣，北大-林肯研究中心研究助理；国家发改委投资研究所。满燕云，北大-林肯研究中心主任；北京大学城市与环境学院经济学教授；美国林肯土地政策研究院中国部主任、资深研究员。）

中国城市住房可支付性指数（HAI）研究

住房可支付性指数由美国不动产协会（The National Association of Realtor, NAR）于1981年推出，目前在学术界和商业咨询机构得到较为广泛的应用。HAI指数每月发布一次，实时反映家庭对住房支付能力的变化。

住房可支付性指数（HAI指数）的基本思路是：按照中位数房价、20%首付、30年按揭期限并等额还款计算住房按揭月付，月付不超过月收入的25%，则被认为是有支付能力的。HAI值的基准是100，超过100认为是有可支付能力的，低于100则认为住房支付能力不足。

根据NAR的统计，美国2006～2008年的住房可支付性指数分别为106.1、111.8和128.6。HAI-Commonwealth Bank对澳大利亚各年住房可支付性指数的统计表明，其住房可支付性随时间呈现下降趋势。数据显示，2005年1季度，HAI值为135.1，而2008年1季度HAI值只有103.1；2008年1季度，很多省会城市的HAI值低于100，如悉尼（94.3）、布里斯班（81.6）、佩斯（90.7）。

本文采用NAR对HAI的计算思路，结合中国的实际情况，调整相关参数取值：30%首付，30年按揭期限，25%的月供上限，并取2007年初的5年期以上贷款利率水平6.84%。

结果显示，2007年，全国住房可支付性指数为81.8，低于100，整体处于住房支付能力不足的状态。256个城市中，仅有94个城市的住房可支付性指数超过100。与澳大利亚的统计结果类似，我国省会城市的HAI值也普遍低于全国水平，35大中城市的住房支付能力不足的问题突出。从地域分布来看，东部地区住房可支付性最差。

综合评价：

住房可支付性（Housing Affordability）是国际上用来评价不同国家或地区住房状况的一个重要角度。房价收入比和住房可支付性指数的计算通常基于市场中的全部住房，即存量住房。而目前国内很多研究对房价收入比的计算均采用新增住房平均销售价格，这将低估家庭的住房支付能力。

基于国家统计局城市司“2007年城镇住户基本情况抽样调查问卷”的数据信息，本研究采用了国际上常用的住房可支付性的评价指标——房价收入比和住房可支付性指数，对全国及256个地级市的住房可支付性进行评价，研究结果表明：

2007年全国整体的房价收入比为5.56，住房可支付性指数为81.8，按照国际标准，均属于住房可支付性较差的状况。256个地级城市的房价收入比在1.92～15.46之间，住房可支付性指数在29.4～236.4之间，住房可支付性的城市间差异显著。

科学合理的计算住房可支付性指标，不仅有助于准确识别住房问题，实施住房保障工作，同时也可为家庭提供相应的置业决策支持。因此，中国有必要利用已有的调查数据资源，对房价收入比和住房可支付性指数进行实时监测。

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