整体来讲，近年来房地产相关的各项税收都呈增长趋势。其中，城镇土地使用税自2007年增长明显加快，原因是2007年国家提高了城镇土地使用税的税率。2007年开始的土地增值税清算，明显增加了土地增值税收入，2007年和2008年全国土地增值税收入分别为403亿元和537亿元，与上一年相比增长幅度为74.14%和33.33%。

从税收规模与地方政府税收收入的比重来看，与房地产行业直接相关税收在地方税收收入中的比重也是逐年提高。2008年与房地产直接相关税收总额为3656.61亿元，占地方税收收入的15.72%。但是与世界发达国家相比，比重依然偏低。

房地产保有环节的税负较轻，尤其是在地方财政收入的相对比重较低，已经难以反映土地和房地产价值的变化。1994年~2008年城镇土地使用税和房产税平均收入仅占全国地方财政收入总量的4.18%左右，占全国税收总量在2.37%左右。

综合来看，现行土地税费金制度存在的主要问题有：

第一，税轻费重。房地产行业在开发过程中除了税收之外，还存在名目繁多的收费。据上海有关部门的调查，房地产开发项目从前期筹备、动迁、建设到验收的整个环节，共有182个收费项目，其中，征地拆迁费30多项，建设及施工期收费20多项，勘察设计费近10项，各种增容及配套建设费110多项，而且经核查其中有83个属于不合理、不合法的项目。各种收费的金额在住房销售价格中所占比重，据有关部门计算约为15%，比税收所占10%的比重，超出近50%。这些收费提高了房屋成本，同时也容易引发政府的腐败行为。

第二，地方政府过度依赖土地出让金收入。2010年全国土地出让金收入2.7万亿元，全国财政收入为8.3万亿元，土地出让金收入占财政收入比重高达32.5%。而且各省政府财政对土地出让金的依赖程度差别巨大。例如2007年，土地出让金占地方财政收入比重最高的四川省，这一数字达到67%，而青海省仅为2.4%。一次性收取几十年的土地出让金，大大提高了地价和建设成本，是导致商品房价出现泡沫的重要原因。另外，这种土地批租制实际上是将后50~70年的土地收益一次性收取，是本届政府在花后届政府的钱，是“寅吃卯粮”搞建设，其结果必然导致对土地的滥用，不利于城市土地资源的可持续发展。

第三，以土地和土地收入为抵押的各种地方融资形成高额的地方债务。近年来，地方政府通过城投公司等各种形式的地方融资平台，抵押土地，或者以土地相关收入为担保，进行“疯狂”融资。不少地方的隐性债务及利息已经超过地方财政收入的数倍。如果没有合适的财政规则来约束地方政府的过度支出行为，一些地方政府可能会因过度举债而破产。

第四，流转环节税费重，保有环节税费轻。房地产流通阶段是房地产价值的实现环节，国家应该利用税收手段参与价值的分配，但是我国现行的房地产税制对这一阶段的调节力度过大，导致税费负担过重，影响了房地产资源的正常流通。对房地产保有阶段税收政策则不到位，一方面国家投资建设了基础设施及提供了公共商品和服务，由此带来了房地产的增值，但是却无法参与房地产增值的分配，另一方面这种政策不到位也导致了房地产资源的闲置和利用的低效。这种“轻保有”的局面，一方面，相当于给了土地保有者以无息贷款，导致了土地利用的低效率；另一方面，使得国家无法对房地产保有期间的自然增值部分参与分配，导致财政收入的流失。而“重流通”的局面，则抑制了土地正常的市场交易，助长了土地的隐性流动。

第五，税制设计不合理，无法保证土地增值的合理分配。如耕地占用税税率偏低，难以起到合理用地和保护耕地的作用，全国平均每平方米因占用耕地而征收的耕地占用税仅为4元左右，尚不到建设投资额的1%。房产保有环节的城镇土地使用税和房产税中，城镇土地使用税额仅为每平方米不到10元(实际征收中最高征收标准只有7元)，房产税按照房产原值和房租征税，使得公共部门无法充分获取土地增值收益，难以起到调节作用。

因此，转向规范化的房地产税制是化解这种极不具有稳定性和可持续性的收入困境的理性之路。而要实现这种变革则需要土地管理制度和财政体制的联动改革。

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