哪些国家征收房地产税？

在我们所研究的国家中，大部分国家针对房地产的税收体系都是十分简单和明确的，采用根据房地产评估价值进行征收的房地产税或财产税。在对税收对象上，通常分为两种情况。一种是对土地和房屋统一征收不动产税，如美国、加拿大、日本等；另一种是对土地和房屋分别征收土地税和房屋税，如澳大利亚、丹麦、法国。此外，在英国，对于房地产征收的税收根据用途分为居住用途不动产税和商业用途不动产税两种。

同样的，在拉丁美洲，房地产税收体系也是比较简单的。在我们调查的阿根廷、智利、哥伦比亚、墨西哥和尼加拉瓜，都设有针对土地和房屋统一征收的财产税。

而在东欧一些转型国家，房地产税收体系比较复杂，并没有相对统一的税收。例如波兰的城市房地产税、农业税和林业税，俄罗斯的土地税、个人财产税和企业资产税。在非洲则有超过15个国家设立房地产税，而且是按照评估价值征收。

对土地还是对房屋？

        世界各国房地产税的课税对象主要分为两种，土地和建筑物均征收和仅对土地或房屋征收。世界大部分国家采用的是土地和建筑物均征收的财产税形式，其中又分为两种类型，一种是土地和房屋统一征收，另一种是土地和房屋分别征收。第一种类型的主要国家有美国、加拿大、英国、墨西哥、哥伦比亚、印度、印度尼西亚、南非等；第二种类型的主要国家有日本、匈牙利。

另一类做法最典型的例子是澳大利亚的一些州，采用土地税，即仅对土地征税。这样的好处是可以提高土地利用效率，鼓励土地开发和房屋建设。这种“单一税”理论在那些对土地和房屋统一征收财产税的国家也有应用。例如，美国的一些城市曾经使用过对土地和房屋设置差别税率（空置土地税率会高于房屋税率）的方法。在1979至1980年，匹斯堡市对空置土地征收的税率是房屋税率的5倍。当年匹斯堡市的房地产市场的活跃程度有了一定的提高，这种活跃很大一部分原因是由于促进了土地流通与利用从而刺激了房地产市场。

从类型角度分析房地产税的课税对象，主要包括住宅、商业、工业、农地和设备。在课税对象的选择和处理上，各国的做法各有不同。但是对某一些特定的房地产，各国都对其进行税收豁免。如政府所有的，用于教育、公共卫生、慈善、宗教的、老年人或残疾人所拥有的，公路、公园、外交使领馆等等。在一些国家，对于农地以及公民主要住所也进行不同程度的减免。

根据什么征税？

        各国房地产税的计税依据可以分为三类，第一类是按照市场价值计税，第二类是按照租金价值计税，第三类是按照面积计税。

按照市场价值计税的好处在于能够更好地反映房地产价值，使政府分享提供基础设施服务而带来的增值。相比按照面积计税的方法，按照市场价值计税更具有累进性，体现税收的再分配功能。世界上许多发达国家基本上都采用按照市场价值计税的方式。此外，印度尼西亚、菲律宾、南非、拉脱维亚、阿根廷和墨西哥等发展中国家也采用这一方式。可以说，按照市场价值计税是各国财产税改革的方向。

按照租金价值计税的方法是，将估计的租金收益资本化，得到计税价值。从理论上讲，租金价值应等于市场价值。但是由于真实市场中房地产的使用不一定是最有效益，且租金往往受到政策的限制，因此租金价值往往不能准确反映不动产客观的市场价值。目前使用租金价值所谓计税依据的国家有澳大利亚的一些州、法国、英国（住宅）、印度、泰国、几内亚和突尼斯。

虽然按照市场价值计税有很多优点，但是按照面积计税仍然有其优势，主要体现在易于管理。对于很多发展中国家，尤其是中东欧转型国家，由于评估数据基础和管理成本的制约，财产税仍然采用按照面积计征的方法。典型国家有波兰、乌克兰、以色列、智利、肯尼亚、突尼斯等。

税率如何定？

        财产税税率由两个方面内容，一是税率由哪一级政府制定，二是税率的类型。世界主要国家财产税税率的管理机关主要分为三类，一类是由中央政府负责制定具体税率，如澳大利亚、智利、印度尼西亚、瑞典、英国、泰国、突尼斯等。第二类是中央政府负责制定税率的上限或者税收增长的幅度限制，各地方政府根据中央政府的规定制定各自的税率，如丹麦、法国、日本、荷兰、瑞士、匈牙利、哥伦比亚、菲律宾等。第三类是地方政府享有确定税率的权力，根据自身的预算确定财产税的税率，如美国大部分州、澳大利亚、加拿大、阿根廷、肯尼亚等。例如在美国，税率的确定遵循“以支定收”原则。地方政府先做出下一年度财政预算，按照所需财政收入再反算财产税税率。

房地产税税率的类型方面，主要分为三类，即差别税率、定额税率和超额累进税率。就目前各国的实际情况，采用差别税率的最多，即根据房地产的不同类型制定差别化的税率。以加拿大不列颠哥伦比亚省为例，房地产被划分为住宅、公共设施、福利住房、重工业、轻工业、商业、林地、休闲及非营利组织9类，根据地方政府支出的规模分别确定相应的税率。其中对公共设施、工业和商业制定的税率比较高，对住宅制定的税率比较低。与其类似的一种做法是对不同类型不动产制定不同的征收比率，但是应用统一的税率，如菲律宾。采用差别化税率的原因主要有，不同类型不动产享受公共服务的程度不同，可以对供给弹性最小的不动产设定较高的税率从而保证财产税收入规模稳定，可以调节土地利用。

定额税率主要应用于从量计征财产税的国家和地区。超额累进税率虽然具有与纳税能力相一致的优点，但是很少有国家使用。更多的时候累进税率体现在对低于一定价值的不动产予以免征的做法中。此外，在对于闲置土地的财产税征收上，各国往往会对其设定较高的税率，促使土地的高效利用。

（作者系北京大学—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任教授）