首先,房地产税作为政府的税收,需要有法律作为保证。凡有财产税的国家,都有一系列的法律保证财产税的顺利实施。在香港,差饷的主要法律为《差饷条例》,其中对差饷的缴纳人、征收范围、评估方法、缴纳方法、罚则等进行了详细规定;《差饷豁免条例》则对税收豁免进行了规定。在加拿大BC省,《评估法案》中对财产税的评估对象、评估方法、税收清单、上诉等进行了详细的规定;《评估机构法案》则对评估机构的设置、职能等进行了明确规定。

法律为房地产税的设立与评估的顺利实施提供了保障,而目前中国还没有房地产税相关法律出台,尤其是“房地产税评估法”还没有出台,因此在法律方面,中国还不具备开征条件。

第二,房地产税的评估与征管需要大量数据作为基础。在前面的文章中已经提到,房地产税需要包括税收、土地、房屋等多个政府部门协调配合,实现政府数据的共享。根据北大—林肯研究中心2010年房地产税示范项目研究,中国房地产税相关数据已经基本具备。尤其是在一些经济比较发达的城市,政府相关部门已经建立了土地数据库、房产数据库等,可以说数据方面已经基本具备了开征房地产税的条件。

第三,房地产税的开征需要批量评估技术和批量评估系统技术的支持。房地产税评估需要在短时间内对大量不动产进行统一、准确的评估,因此需要批量评估技术和系统作为技术支持。这一方面,经过7年房地产税的试点,各省至少一个城市建立了计算机辅助批量评估系统(CAMA系统)。因此,在评估技术和评估系统方面,中国基本具备了开征的条件。

综上所述,中国房地产税在技术层面上已经基本具备了开征条件,尤其是使用收益法对商业房地产进行的评估。目前缺少的是法律和政策层面对房地产税的推动。

深圳、杭州走在前面

经过7年的试点工作,房地产税批量评估试点已经在全国范围内推开。2009年,国家税务总局要求各省至少有一个城市开始房地产税批量评估试点工作。通过对试点城市情况的了解,一些城市在数据的积累、批量评估技术以及机构设施方面已经具备了开征房地产税的条件。

一是深圳市。深圳的房地产税试点工作始于2005年,到目前为止已经在机构、数据和系统方面具备了开征条件。

(1)机构设置。深圳在土地与房屋管理机构设置上具有综合性强的特点,其规划和国土资源委员会承担了城市规划、土地资源管理、房地产管理、测绘、地名管理等多项职能。这样的机构设置为房地产税的推行提供了良好的管理体制基础。尤其是在房地产税评估相关数据的搜集与整合上,这样的机构设置有利于土地数据、规划数据与房屋数据的整合。而事实上,深圳市的房地产数据以及规划数据都已经与土地数据实现了空间上的整合,形成了完善的空间数据库。

在机构设置上,2007年深圳市将市房地产估价中心与市房地产研究中心合并,成立了深圳市国土房产评估发展中心,是直属于规划和国土资源委员会的法定机构。作为机构设置的创新,深圳市国土房产评估发展中心由一个管理委员会作为决策层,对评估中心的重大事项进行决策。管理委员会由政府部门代表、社会人士代表以及评估中心主任组成。其中理事长为规土委官员,副理事长为财税部门官员,体现其主要隶属关系。、

机构职能设置上,深圳市国土房产评估发展中心负责的工作包括:政府房地产管理中涉及的各种土地及房地产评估,如出让底价、基准地价等;政府投资公共基础设施建设项目拆迁补偿评估与费用测算;全市住房专项调查及房地产市场数据发布;全市公益性地质环境和矿产资源的调查、评价与危险性评估;为其他政府相关部门提供专业咨询等。

因此,深圳在机构设置方面已经具备了房地产税开征的基本条件。

(2)数据积累与CAMA系统建设。作为规土委的直属机构,深圳市国土房产评估发展中心在土地、房产、规划等数据获取方面具有优势,可以直接利用部门内部数据资源,由于评估中心管理委员会成员由政府相关各部门官员组成,在税收等数据的获取上也具有优势,大大节省了数据收集和整合的成本。同时,评估中心的前身是市房地产估价中心与市房地产研究中心,因此在房地产市场相关数据的积累上具有一定的基础。开始试点以来,深圳市专门针对房地产税评估进行了数据的收集与整理,形成了宗地信息、楼宇信息、房屋信息以及权利人信息的房地产税评估数据库,并且将数据库与宗地矢量化地图进行了整合,形成了完整的空间数据库。

CAMA系统建设方面,深圳市国土房产评估发展中心已经开发了房地产批量评估系统。系统与各相关部门数据库建立了数据接口,实现了电子化数据共享。

二是杭州市。杭州市从2006年开始建设房屋交易计税价格评估管理系统,最初的目的是用于加强契税的征管。2008年4月系统正式投入运行,取得了良好的效果。这也是房地产批量评估系统在实际中应用的第一次尝试。虽然房地产税评估中对价值的评估要求与契税不同,但是在基本方法和系统架构等方面是一致的。因此杭州市在房地产税评估方面也具备开征房地产税的实力。

(1)数据收集与评估的外包模式。与深圳市成立专门的评估部门不同,杭州市采取了将数据收集和系统建设外包的模式,通过政府公开招标的方式,综合考察公司的资质、实力、服务和报价,选择了房地产评估机构和软件开发公司作为数据收集和系统建设的承担者。

实践证明,这种外包的模式充分利用了私人部门的专业知识和人力资源,在没有增加税务部门人员的前提下,比较短的时间内完成对杭州市住宅、别墅和商业店铺的调查,以及建立了市场比较法和成本法的不动产批量评估系统。

(2)数据积累。杭州市在政府部门信息化建设上投入很大,规划局、房管局、国土局和民政局都建立了各自基于GIS开发的综合信息系统。同时杭州市房管局对新建商品房和二手房屋实行了网上预(销)售合同签订与及时登记备案制度,国土局也对土地出让情况在网上进行公示,财产局直属征管局也积累了从1995年起的房地产权属转移数据。各部门的信息化建设为房地产税评估与征管打下了完善的数据基础。

在政府部门间数据共享方面,由负责房地产契税征管的财产局直属征管局牵头,联合房管、国土、规划、民政等部门一起研究系统设计方案,并达成了数据共享协议。

因此,在数据积累方面,杭州市已经基本达到了房地产税评估征管的需要。

北京金融街试点成果

2010年,北大—林肯研究中心在北京市金融街地区使用收益法对区域内写字楼开展了批量评估与征管的示范项目。示范项目包括了24个写字楼项目,运用收益法批量评估模型对其进行评估。北大—林肯研究中心与软件公司合作,仿照国际先进的CAMA系统,开发了收益法批量评估系统,并在中国首次将GIS技术结合到CAMA系统中,实现了评估结果的查询与简单的空间分析。

示范项目另一个重要成果是以金融街入手,摸清中国房地产税相关数据的情况,尝试建立一套数据收集流程。通过对相关政府部门的调研,房地产税相关数据已经比较齐全,尤其是土地数据已经比较完善。下一步要重点研究如何将分散在各部门的数据有效整合。

评估结果方面,示范项目对示范区域商业房地产进行了收益法批量评估,并按照当前税收规模测算了房地产税税率。按照现行城镇土地使用税、房产税的税收规模,按照评估价值征收的房地产税税率约为0.877%。如果考虑营业税附加,包括城建税附加和教育费附加,按照营业税0.5%计算,税收规模不变条件下,房地产税税率约为0.881%。

(作者系北京大学—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任、北京大学城市与环境学院教授)