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【编者按】 

中国的小产权房问题目前已经陷入了两难困境：一方面政府不愿意将存量小产权房合法化，因为这与现行制度和政策框架相违背；另一方面，政府对于小产权房又无法根据现行法律法规进行处置，因为那会牵扯到一个规模庞大的小产权房利益群体的切身利益，这些利益群体中包括了农民、城镇低收入者、普通工薪阶层，甚至大量的公务员。本文回顾了小产权房的发展历程与现状，探索其存在与发展的现状，并分析了小产权房合法化进程所需要的政策支持和配套改革。

 “小产权房”现状

孙铁山、汪晖、王兰兰

（作者依次为：孙铁山，北京大学政府管理学院讲师；汪晖，北大-林肯研究中心研究员；浙江大学公共管理学院副教授；王兰兰，北大-林肯研究中心研究员；中央财经大学公共财政与政策研究院助理教授）

产权（property rights）也称财产权或财产权利，作为经济学中的一个常用概念，其核心是指权利人直接行使于物上的最重要、最完全的一种权利，其具体内容包括占有、使用、收益、处置等权利。

1、何为“小产权”房？

“小产权”的概念有广义和狭义之分。广义的“小产权”包括三种情况：①根据产权的空间分割而言，开发商取得由房地产管理机关颁发的土地房屋所有权证被称之为“大产权”，购房人办理的产权叫“小产权”，购房者的产权是从开发商的产权分割而来的，“小产权”房的业主共同分享同一块土地的使用权；②按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分，不用再缴土地出让金的叫大产权，如商品房；“需要补缴土地出让金的叫小产权”，如经济适用房、限价房等；③按产权证的发证机关来区分，国家发产权证的叫大产权；由乡镇政府或村委会制作房屋权属证明的，在农村集体土地上开发建设且未缴纳土地出让金等费用的房屋，称之为小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。这一类型的小产权房可以用于自住，也可用于与非本村人的交易，包括外村村民和城镇居民。本报告所探讨的小产权房属于第三种情况里与非本村人交易的那一部分房产。

这一类的房产又可细分为：1）农户在依法批准的宅基地上建成的住宅，销售给非本村的居民；2）在村民集中居住后节约出来的宅基地上建造的住宅，向社会销售；3）在其他集体建设用地上“违法”建造的住宅，向社会销售；4）未经批准占用农地甚至基本农田而建造的住宅，向社会销售。

2、小产权房的特点

与商品房相比较，这几类小产权房的共同特点主要有三：

合法性产权证书缺失

小产权房由村民、村委会或乡镇政府自主独立开发，或与房地产开发企业联合建造，最多只需要开发商与集体组织签订合同，商品房所需要的一些甚至是全部的审批手续对小产权房不再适用。小产权房也因此无法办理房屋产权登记，无法取得土地使用证和房产证。

价格低廉

据各类资料的数据，小产权房的价格是同地段商品房价格的1/3-1/2，甚至更低，这也是小产权房住宅得以畅销的一个重要原因。小产权房在开发成本上大幅度的节约从供给的角度决定了它低廉的价格。

收益、流转等权利受限制

小产权房缺失合法性产权证书，银行不认可其产权，无法用于抵押贷款，也无法进入房地产交易所办理交易、转让或抵押手续。小产权房的交易一般需要一次性支付房款，支付压力和违约风险都很大。由于没有国家承认的产权证明，小产权房的购房者在处理财产继承、土地后续升值而带来的利益、小产权房拆迁及安置补偿等方面都很难得到有效的法律保障。

3、小产权房的现状

小产权房呈现出很强的吸引力。在过去短短的几年时间里，小产权房的建设和交易在全国已形成不小的规模，其供应总量已占全国实有村镇房屋建筑面积的20%以上。2007年末，小产权房的实有建筑面积超过64亿平方米，占全国实有住宅总建筑面积的17%以上。如果按户均建筑面积90平方米和户均人口3.54计算，全国的小产权房涉及到7100多万户、2.5亿多人口的住房问题。全国东、中、西部一些发展较快的城市都有一定规模的小产权房。2007年，所有小产权房项目占上市交易的房屋总面积的30%。

中国的小产权房所在的区域（以北京为例），是城市向外扩展的过程中，发源于农民和普通市民的自下而上的自我城市化进程的表现，这些区域往往是城市的新兴之地，或是房地产价值升值潜力较大的地区。这些楼盘的建筑规格和“合法”的商品房一样，有塔楼、板楼，甚至有别墅；有高层建筑，也有低层建筑，水、电、气、道路、学校等基础设施与同类型的“合法”商品房也相差不大。

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