一、重庆农村集体土地使用权流转现状和模式：“地票”交易

“地票交易”的作用主要有以下几个方面：

（1）避免农村土地浪费，与现有“先占后补”的挂钩模式相比，土地指标交易制度是“先造地后用地”；

（2）农民宅基地能获收益，城市建设资金传递到农民手中，提升农村特别是偏远地区的土地价值，实现城市反哺农村、发达地区支持落后地区发展的目的；

（3）可刺激农村市场建设，土地交易所通过开展远距离、大范围的土地资源优化配置，使固化的土地资源转化为可动资本。

“地票”出让的流转模式的关键是农村土地流转指标的形成，这种模式实际是将城市近郊的农村土地转化为城市建设用地，而将较远的宅基地（或其他集体建设用地）进行复耕整理为农村用地。目前重庆进行“地票”交易实验改革的对象主要是宅基地，而最重要的一环则是复垦监管，以及“地票”如何出售。这种流转交易产生的前提是：土地增值收益大于各种成本（如复耕，交易费用）以及各方土地收益要求，这种模式一旦成熟起来，就能实现土地指标的空间占补平衡，也是实现跨区域平衡的重要模式。目前，重庆交易的宅基地（置换）土地增值收益高，并能满足主城的城市建设用地需求和边缘区县农村集体的土地增值，这成为城乡统筹发展的重要手段。如果这一模式在其他地区推开，在欠发达地区就可能遇到土地增值空间不够大的问题，如果能够允许较发达省区与欠发达省区之间进行跨地区的土地“占补平衡”，必将释放出极大的土地增值空间，既有利用提高土地利用效率，又有利于让农民更多地分享土地增值收益。

二、重庆农村土地流转试点启示

1、规范农村土地流转行为，提高地方农民和业主进行土地流转的积极性

土地流转的关键是农村土地流转的规范化操作。重庆目前农村土地流转基本上属自发行为，缺乏应有的约束力和规范性，大大影响了土地流转的积极性。所以要加强村集体（乡镇）及有关部门的管理、引导和服务。同时，充分发挥土地流转中介组织的作用，保证流转的信息渠道通畅，并加强对土地流转后的跟踪监督机制。此外，伴随城乡统一的土地交易市场——农村土地交易所——的形成和规范，农村集体所有土地的使用权流转也会快速推进。

2、加强监管，形成合理完善的相关主体获利机制

从目前来看，政府推动起的作用太大，政府寻租空间大，对农户的权益保护不利。农村土地流转需要健全的市场发挥作用，赋予农民“自由、自主选择”权利，通过完善的制度激励和约束地方政府行为。这就要求建立和完善土地定价机制，加强进行农村流转土地的价值评估，这个过程可以借鉴城市土地交易市场经验和做法，建立健全农村土地流转的定价机制。同时，需要强化农村土地流转管理，加强农村流转参与利益主体的行为监管，破除“地缘关系”和“内部人”干扰，健全土地流转信息发布规范机制。

3、健全农村土地交易所运行机制，兼顾各方利益

土地流转价值难以衡量，集体建设用地流转中，由于缺乏土地评估机构、土地融资服务机构、土地保险服务机构等流转中介机构，致使农村土地流转无法开展定级估价工作，集体土地缺乏科学合理的价格形成机制，难以为交易者提供充分的价格信息，土地价格的形成和确定具有很大的主观性和任意性。因此，应健全土地交易市场“地票”形成机制和出让机制，确定村集体和农民的利益分成比例，兼顾各方利益。

4、加强法律保障

目前重庆土地流转的法律程序欠缺，只是地方上文件的暂行规定。由于在法律上没有规定集体建设用地使用权流转的审批程序、登记程序及公示程序，集体或农民对自己所有的建设用地使用权转让无从监督。此外，对有关政府、村组负责人侵占土地转让收益的行为，无法有效地制止和请求法律救济。目前重庆在流入主体方面做出明确规定，在大多数区县几乎采取“统一”范式的文件，并未体现地域约束下的地区差异。因此，要出台符合各地方特点的土地流转法律法规，为土地流转提供法律保障。