中国低收入住房:现状及挑战
                                      北大-林肯中心住房研究小组

     文章主要分为 4 个部分，利用翔实的数据说明中国的低收入住房的现状和面
临的挑战，并对今后中国低收入住房的发展提出了可行性的建议。

一、低收入住房的界定
       可支付性住房（Affordable Housing）指总住房支出（total housing cost）对于中等收入群体来说是“可支付的”（affordable）一类房屋。这一概念指在某地区较低收入水平的居民可以在他们的经济能力范围内购买或承租该类房屋。不同的国家和地区都有不同的规定，限定特定收入水平的人才能获得低收入住房。例如美国联邦政府规定低于地方收入中值的80%属于低收入，低于30%的属于最低收入。低收入住宅的租金不能超过租户月收入的30％或PHA（public housing authority）规定的最低租金。新加坡、香港、澳大利亚都有一系列的规定。一般而言，低收入住房就是帮助贫困线上的家庭，即地区收入中值60％以下的家庭。
中国各个城市对什么样的低收入家庭能获得低收入住房也有不同的规定。以北京市为例，一个普通三口之家，家庭年收入20880 元及以下可以获得廉租房，年收入低于45300 元即有资格购买经济使用房。同时，对于人均住房面积和家庭总资产也有规定。
     2007 年的大样本调查显示，北京市所有家庭的年收入中位数为6 万元。廉租房家庭的年收入中位数为2.5 万元，为北京平均家庭年收入的42％，住房价值中位数约为40 万元，人均住房面积为13.3 m2，低于全市平均水平。经济适用房家庭的年收入中位数为3.2 万元，住房价值中位数约78 万元，而北京所有住房的
价值中位数仅为56 万元。
    对比北京市保障性住房标准与现状，可以得出如下结论：（1）廉租房及经济适用房住户都在本市家庭收入中位数的60% 以下，基本上提供给极低收入家庭。（2）目前， 廉租房的家庭收入、人均面积皆高于北京市规定的标准。应降低标准，使更多的家庭符合条件，得到政府住房保障。（3）现有经济适用房的住房面
积及价值皆超过本市相应中位数，使住房价值与家庭收入比例(PIR)达到25%，属于“严重不可支付”范围。表明存在住房结构及价格偏差，政府标准太低、范围太大。该现象在全国同样存在。

二、为什么需要低收入住房
    简单而言，房屋价格的迅速上涨、贫富差距的加大、规模日益增大的城市移民、城市居民的住房可支付能力较差，都对低收入住房产生了巨大的需求。这几个因素都得到了数据的支持。

    第一，中国的住房价格一直在迅速上涨。2007 年的价格已经达到1999 年的1.96倍。房屋价格的上涨一方面增加了拥有住房家庭的资产，另一方面增加了租房和需要购买第一套住房的群体的住房支出。尤其是对于低收入群体，增长的房价加重了其生活负担。

    第二，贫富差距日益加大。中国大部分城市目前处于0.3-0.4 的收入差距相对合理的区间，不少城市处于0.2-0.3 的收入较为平均的区间。部分城市，基尼系数大于0.4，属于收入差距较大的范围，这些城市多为省会级城市，多位于东部沿海地区。在贫富差距较大的城市中，更加需要对低收入群体住房的支持。

    第三，移民规模加大。2000 年至2005 年的人口迁移数据表明有大量的人口从中西部地区向东部地区迁移。大量的移民带来房屋供给的不足。同时，移民以中低收入群体为主，住房问题需要政府通过低收入住房的供给来解决。

    第四，城市居民的住房可支付能力较差。无论是房价收入比，还是住房可支付性指数，都证明了这一点。

     房价收入比是指市场中所有住房的中位数价值与家庭中位数收入之比。根据UN-HABITAT 的标准，房价收入比在3 ～ 5 之间属于合理的范围；根据Demographic 的标准，房价收入比3.0（含）以下属于可支付，3.1～4.0 之间属于适度不可支付，4.1～5.0 之间属于严重不可支付，5.1 以上则属于极度不可支付。
    

   本研究利用“2007 年城镇住户基本情况抽样调查问卷”数据，计算得出2007年全国及各城市的房价收入比。结果显示，2007 年全国房价收入比为5.56，超出UN-HABITAT 所认为的3～5 的合理范围，而按照Demographic 的标准，则属于住房极度不可支付；256 个地级市房价收入比在1.92～15.46 之间，最低值为1.92（吉林省四平市），最高值为15.46（陕西省榆林市），按照Demographic 的标准，半数以上（51.6%）城市处于住房极度不可支付的状况。其它机构的研究也得出了类似的结论。对比世界其它国家，中国的住房不可支付的严重程度超过了美国和加拿大。美国44％的城市住房是可支付的，而中国仅为10％；美国22％的城市住房属于严重不可支付和极度不可支付，而中国则高达73％。另一个衡量住房可支付性的指标是住房可支付性指数（HAI），广泛应用于美国、加拿大、澳大利亚等国。HAI 指数的基本思路是：按照中位数房价、20%首付、30 年按揭期限并等额还款计算住房按揭月付，若月付不超过月收入的25%，则被认为是有支付能力的。根据中国的实际国情，在计算中国城市HAI 指数时，作了适当的参数调整，采用30%首付、30 年按揭期限以及25%的月供上限，并取2007 年初的5 年期以上贷款利率水平6.84%。

    本研究利用“2007 年城镇住户基本情况抽样调查问卷”数据，计算得出2007年全国及各城市的住房可支付性指数。结果显示，2007 年全国住房可支付性指数为81.8，低于100，整体处于住房支付能力不足的状态。256 个地级城市中，住房可支付性指数在29.4～236.4 之间，仅有94 个城市的住房可支付性指数超过100，我国省会城市的HAI 值普遍低于全国水平。我国35 大中城市的住房支付能力不足问题突出；从地域分布来看，东部地区是住房可支付性最差的区域。

三、中国低收入住房的现状
    总体而言，中国低收入住房的现状可以概括为：经济适用房供给量不足，保障性住房所占比例小，低收入住房价格基本稳定，经济适用房价值偏高，个别城经济适用房的保障范围过大。

    经济适用房供给量不足。首先，体现在投资额较小。从住宅投资的角度来看，1997 年至2007 年，全部住宅投资额快速上涨，而经济适用房的投资额则一直处于稳定水平，2007 年经济适用房的投资额仅为全部住宅投资额的12%。同期，美国同类住房投资额占全部投资额的40％。其次，体现在经济使用房的建设规
模不足。2007 年经济适用房施工面积较1999 年增加2845.0 万m2，仅增长34.8%，占全部住宅施工面积的比重降低13 个百分点；2007 年经济适用房竣工面积较1999 年减少620.5 万m2，负增长15.3%，比重也相应大幅降低16 个百分点。第三，体现在销售面积与套数的大幅下降。2000 年经济适用房的销售面积占全部住宅销售面积的24％，销售套数占50％，而2006 年仅为7％和15％。因此，政府有很多引导市场为低收入家庭提供住房的空间。

     保障性住房所占比例小。在全部住房存量中，政府为解决低收入家庭住房问题而建设的经济适用房和租赁公房的比例分别为3.9%和7.0%，大部分仍是商品房（32％）和房改私房（34％）。2007 年全国256 个地级城市中，经济适用房比重的中位数是2.03%，租金公房为3.54％。经济适用房和租赁公房的比重低于5.0％的城市占31.6％（81 个城市），而比重超过30％的仅有6 个城市。

      低收入住房价格基本稳定。从销售价格看，经济适用房、廉租房等保障性住房的价格指数增长较为缓慢，年均增长保持在0.5%以下。从租赁价格看，2007年经济适用房、廉租房的租赁价格涨幅分别为0.3%和0.4%，与2006 年相比分别增加0.2 个和0.3 个百分点。显然，受到国家政策的影响，作为国家保障性住房的经济适用房和廉租房的价格增长幅度始终保持较低水平，为满足中低收入群体的住房需求提供良好保障。
经济适用房价值偏高。据统计，中国商品房的价值最高，为40 万元；其次是经济适用房，为30.4 万元；此后依次为原有私房，25 万元以及租赁私房，22.4万元等。房屋价值最低的为租赁公房，为19.3 万元。经济适用房作为政府的保障性住房，其市场价值仅次于商品房排名第二，因此对于低收入群体的保障作用并不明显；而租赁公房虽然价值最低，但面积较小，质量较差（多为老旧房屋）。

       这说明中国在低收入住房的政策方面还有需要调整之处。

      个别城市经济适用房的保障范围过大。调查中经济适用房所覆盖的家庭收入在当地家庭收入分组中的分布很广，集中分布在中等偏上收入群体，对最低收入40% 的家庭保障不力，对真正最底层的家庭没有起到很大的作用。一些城市经济适用住房保障范围过大，甚至能覆盖最高20%的收入群体。
   

    中国低收入住房的现状表明，中国经济适用住房的标准及目标需要调整，有些城市经济适用房的保障范围过大，使最高收入前30%的家庭也包括在内。经济适用房价值偏高，房价与家庭收入的比例也超过合理的可支付能力的范围。廉租的确帮助最低收入家庭解决住房问题，但仅占全国住房存量的7%。经济适用
房供给量及销售量自1999 以来持续下降，供给量不足，总共只占全部住房存量的 11%。低收入住房价格基本稳定，涨幅不大。住房不可支付的程度非常的严重。房屋单位面积价格在1999 年至2007 年间翻倍。中国的很多城市住房价格处于“不可支付”水平。2007 年全国住房可支付性指数为81.8，整体处于住房支付能力不足，256 个城市中仅有10%的城市房价是处于“可支付”水平。相比美国，175 个城市中有44%的城市房价处于“可支付”水平。

四、建议
     通过对低收入住宅的界定，以及中国低收入住房现状的分析，本研究为中国今后低收入住房的发展提出如下的建议：
通过新建住宅和减少房地产二级市场空置率的方法增加低收入住宅的供给和交易量，因为中国并不是没有住房，而是许多住房空置；

鼓励针对中低等收入群体的住宅供给，以适应中产阶层规模的迅速扩大；
加大政府扶持力度，增加经济适用房和廉住房的供给，加强低收入家庭的住房保障；
发挥税收促进作用，鼓励开发商建设针对中低收入家庭的住宅；
鼓励住房贷款，提高个人住房贷款在总贷款中的比例。根据邓永恒教授的研究，中国2002 年住房按揭贷款为8000 多亿RMB， 仅占全部贷款的 5.9%，有巨大的发展空间；
大力发展并完善住房租赁市场；
建立财产税体系，以减少空置率，并降低地方政府对土地出让金的依赖，保障低收入住房计划的长期可持续发展；
建立完善的城市土地规划体系，完善中国地方公共财政体系。

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