本文原载于：财新 《新世纪》  http://magazine.caixin.com/2010-06-19/100153719.html

发布时间：2010-06-21

房产税绸缪“落地”

 六年多的模拟评税试点成果，已应用于房地产交易环节评税；经调整后便可用于房产税评税征收

财新《新世纪》记者 王长勇 霍侃

　　房产税何时征收、向谁征收、哪些城市先行？近两个多月来，自中央相关部委和各地传出的零散信息，便会引起众多的议论，也让房地产市场落入整体“量跌价平”的停滞状态，A股市场也因此震荡下行。

　　“房产税的核心和难点是评估和征管。”多位参与房地产税收研究和政策制定的专家认为，对居民个人住房征税，除了确定纳税人、税基、税率、免税扣除等税收要素，诸如房地产信息采集、评税技术和征管准备则更加繁杂。

　　财新《新世纪》记者了解到，目前，北京、杭州、上海、重庆、深圳等大城市，以及大连、青岛、丹东等一些二三线城市，税务部门已基本掌握了本地房地产信息、数据，通过房地产评税核定计税价格也已在二手房交易环节使用，对个人保有房产征税的技术条件已基本具备。

参与改革部门扩容

　　关于房地产税的改革，早期开征新税种—物业税的改革思路，主要由财政部、国税总局两部门负责。按职能划分，拟订税制改革方案这样制度层面的改革事务主要由财政部负责，涉及征管等技术层面的工作由国税总局负责。

　　2009年5月，国务院批转《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中提出，“研究开征物业税。”负责部门除了财政部和国税总局，增加了国家发改委、住房和城乡建设部。

　　进入2010年，改革思路由物业税框架转为房产税框架，即通过改革现有房产税，实现对个人住房征税的目的。国务院于5月底批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出“逐步推进房产税改革”，并明确此项工作由五部委负责，除上述四部门外，新增了国土资源部。

　　“对居民个人住房征税，仅靠财税部门很难取得实质进展。”国务院发展研究中心研究员倪红日说，即便是摸清房地产信息这样的技术性问题，没有其他部门的配合，财税部门难以掌握全面。因此，对个人住房征税不仅是税法的问题，还有一个征管的问题，“税收制度设计得很好，如果征管不落实，税收也‘落不了地’”。

　　对个人住房征税，改革难度超过初期的估计，国家发改委的加入，显然是为了增强改革的推动力。

　　目前，住房建设部门掌握房屋建设和交易基础信息，国土资源部掌握土地方面的基础信息。如果没有住房和城乡建设部与国土资源部的协助，房地产信息的获取、评估征税和税收征管等便面临诸多难题。

　　对个人房产征税，需确定纳税人、税基、税率、免征扣除等，此类制度层面的改革，直接涉及政府和居民个人之间的权利调整；改革方案的确定，要考虑方方面面的利益，如果不能获得广泛支持，改革就难以成行。正是因为房地产税制改革的复杂和困难，国务院负责改革的部门，从初期的财政部和国税总局，扩大到了五部委。

　　在地方，部门合作也已开始。目前在北京，市地税局和市建委建立了房地产数据共享机制，市建委每月初将六大类关于房地产的信息提供地税部门，地税部门则将契税完税（或减免税）、房屋租赁纳税登记信息提供给市建委。

评估征税先行实践

　　“一旦总局决定对个人住房开征房产税，大连就能贯彻执行。”大连市地税局财产与行为税处处长邹林对财新《新世纪》记者说，大连地税局已经掌握了全市的房地产信息，除了国土、住房部门提供了部分基础数据，税务部门自行采集了大部分房地产信息。用评税软件进行评估征税也已经成熟，自2009年开始已经在二手房交易环节的税收征管中使用。

　　邹林介绍说，按国税总局的要求，地方税务部门的主要工作是掌握税源、评估征税。数据从哪儿来，如何计算，怎么征收，纳税人如何履行纳税义务等这些工作的程序、办法等。“我们现在研究的就是这些具体操作，”邹林说，“关于何时开征、税率、免征扣除，这些政策要看税总的想法。”

　　自2003年中央提出开征物业税以来，关于这一税种的传闻不绝于耳，但所谓物业税在试点城市“空转”的说法，实际是税务部门进行的模拟评税试点，被市场扩大化理解为物业税开征试点。实际上，按评估值征税，仅是对房地产征税的计税依据而已。

　　国税总局和财政部于2004年和2007年分两次，共选定了十个省市进行房地产模拟评税试点，包括北京、江苏、深圳、重庆、辽宁、宁夏、河南、安徽、福建和天津。

　　在试点近五年后，国税总局于2008年4月决定，从之前进行房地产模拟评税试点的省市，选择北京、重庆、青岛、深圳、南京、杭州、丹东等城市，开始用评税技术核定计税价格。在房地产保有环节税收制度暂未出台情况下，将模拟评税试点取得的成果，先行用于契税等房地产交易环节的实际征收。

　　到了2009年底，财政部、国税总局决定，在全国范围内开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作，要求各省市区和计划单列市财税部门，选定城市开展这项工作，原则上选择省会城市城区，也可结合本地房地产市场的特点及工作意愿，选择房地产市场比较发达、管理规范、征管能力强的城区。

　　财政部和国税总局要求各地财税部门集中力量采集数据，抓紧将评税技术应用到房地产交易环节税收征管中。评税软件选用或参照杭州版、丹东版软件，2009年内完成征管软件的本地化修改及培训。

　　此外，国税总局提供了通用软件清单，各地要按照本地区的评税技术标准，从中选择适用的软件系统。并根据本地区房地产市场特点、价格影响因素及房地产税收征管工作情况，对通用软件的功能设置、基准价格及指标、公式和参数等进行本地化修改及检验。

　　根据两部门的要求，房地产评税工作要成立工作领导小组和工作实施小组。各地财税部门要加强与地方政府及相关部门的沟通和交流，争取支持。领导小组成员既要包括财税部门主管领导，也要邀请当地国土、房产、建设、规划等相关部门负责人参加。

　　“数据信息库应考虑今后房地产税制改革的需要。”财政部和国税总局强调，各地可采用细分区域，实地勘测或利用纳税申报资料、国土和房管部门信息等方式，采集数据，建立数据信息库。

　　同时，按照公平、简便、有效化解征管矛盾原则，在现行法律法规框架下，制定适合本地情况的争议处理办法，建立争议处理机制。

　　今年以来，国税总局针对房地产评税，加紧培训全国税务系统工作人员。国税总局在其直属的扬州税务进修学院，已举办三期房地产模拟评税及计税价格核定培训班，每期培训时间半月左右、参加培训的税务人员超过百人。

　　国税总局的培训重点关注以下方面：房地产评税基本理论方法、国际房地产税制及评税、税源数据采集及审核、房地产批量评税标准和模型建立，以及房地产批量评税软件、房地产交易计税价格核定等。

　　与房产税制度层面的改革相比，房产税征收技术方面涉及的信息数据、评估和批量评税、征收管理等方面的内容，相对具有客观性、通用性和专业特性，可以直接借鉴国外的成功经验。

　　“在二手房交易环节评税征收的软件，只要稍作调整，就可直接应用于住房保有环节。”北京大学林肯研究院主任满燕云对财新《新世纪》记者说，这在技术上没有多少障碍。

　　正因如此，虽然房地产税制改革方案至今仍未成型，但按评估值征税和征管框架业已确定，经过六年多的试点，评税已在多个试点城市实际运行。

　　2004年以来模拟评税试点的成果，在房地产交易环节得以应用，只要稍作调整，即可用于未来针对个人住房征税。

　　据大连市地税局官员介绍，大连选用了丹东版评税软件，完成了本地化修改，已在全市范围内应用房地产评税技术核定房地产交易计税价格，计算机软件评估模式替代了人工评估的模式，提高了征税效率和公平性，也为下一步在个人保有住房环节征税打下了基础。