本文原载于：腾讯评论“燕山大讲堂”http://view.news.qq.com/a/20110328/000043.htm

发布时间：2011-3-28

讲堂102期 满燕云 房产税的国际经验与中国问题

满燕云老师在102期燕山大讲堂现场

房产税是一种财产税

财产税是世界上是最古老的税种之一。财产分成了不动产和动产，不动产有土地及建筑物，动产有机器、设备、汽车等。房地产税的定义是针对土地和建筑物的拥有、使用强制性征收的税收。房地产税和财产税一般由地方政府征收，归地方政府使用，用于当地的公共建设。

房地产税的优缺点

优点：税基很稳定，不会随意移动；符合受益税原则；符合支付能力原则；完全用于公共设施也是房产税的优点。做得好的话，透明性也是房产税的优点。另外，管理成本高是它的缺点。但随着科技发展、评估房地产价值这方面的费用将会持续下降，如果中国能做到与国际接轨，管理成本也会降下来。

土地公有制也可征收房产税

香港地区与我们有很多相象的地方，他们不光收土地出让金，而且还收地租，同时老百姓每年要付差饷即房产税。在其它国家，土地公有也有交房地产税，所以，房产税并不是在土地私有化的情况下才能征收……

房产税改革并不是为了降房价

房地产税的改革应该朝着地方税收的税种改革目标去迈进，并不是仅仅为了调控房地产，为了压制房价或者作为一个信号的方式来推进……

征房产税实际上是限制政府的行为

房地产税和土地出让金的改革显然是相连的。地方政府在没有办法的情况下，才愿意考虑征房产税，房产税的很多优点实际上是限制政府的行为……

以征房产税推动地方治理转型

房地产税对地方公共服务、地方治理有很重要的正面作用，不像有些人提到的房地产税完全是增加老百姓的税收负担。我去南非以后，看到各个地区包括黑人地区，他们的公共设施、治安有很好的改善，这应该归功于曼德拉总统倡导的房地产税改革并且用于民生……

主题：房产税的国际经验与中国问题

主讲嘉宾：满燕云（北京大学城市与环境学院教授；北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任）

主办：腾讯公益慈善基金会 中国政法大学法学院 承办：腾讯评论

时间：2011年3月18日（周五）晚上19点-21点

地点：中国政法大学（北三环蓟门桥校区）图书馆学术报告厅

主持人：刘飞（中国政法大学法学院副院长）

刘飞（特邀主持人）：各位朋友大家好，今天非常高兴邀请到满燕云老师做房产税的国际经验及其借鉴的讲座。中国面临政治转型，房地产市场是不是要继续规范，这关心到每个人的具体利益问题，所以学术界和实务界都非常关注，那我们有请满老师。

满燕云：首先谢谢大家来支持这样的讨论，这是我第二次来政法大学做演讲，看到这么多人对房产税这方面的问题感兴趣，我很高兴。

房地产税是一种财产税

今天主要讲一下房地产税。什么是房地产税？这里面存在很多误区，也有各种各样的说法，我这次想从学术角度给大家讲讲这些问题。首先，房地产税是财产税，财产税是世界上是最古老的税种之一。公元前596年，雅典就开始对土地征收财产税，罗马对土地和动产也征财产税，美国在殖民地时期开始征财产税。据悉，财产税是所有税当中最早的税种，除了财产税，现在还有个人所得税、消费税等其他税种。除了人头税、遗产税、馈赠税以外，房地产税是对财富的一种主要征税形式。

财产的概念。财产分成了不动产和动产，不动产有土地及建筑物，动产有机器、设备、汽车等。在美国动产占全部财产估值的10%，90%基本上是不动产，所以有些国家的财产税也叫不动产税，对动产是免征的。在不动产下面也分土地和附属在上面的建筑物，同时按照不同的用途有农业用地、自用住宅、商业出租的住房、商业地产、工业、水电设施、空地等。我们说的房地产税是除了水电设施之外对土地和建筑物征收的税收。

房地产税（财产税）有各种各样的名称，有不动产税、房地产税、物业税、差饷税等，有不同的名称，但首先要知道，房地产税的定义是针对土地和建筑物的拥有、使用强制性征收的税收，每年对财产的资本价值或资本价值的近似值来征收，房地产税和财产税一般由地方政府征收，归地方政府使用，用于当地的公共建设。这里面房地产每年要征收，而且是按资本价值来征收。另外是对土地和建筑物，属于强制性的征收。

为什么要征收房地产税？

房地产税的理论基础是什么？为什么要征收房地产税？一个是“价值捕获”（value capture）的原理，基本上是以获利来的，土地的价值增长一部分是因为土地的使用者或者拥有人进行私人投资所带来的土地价值增长，还有一部分是社会对土地进行的投资，尤其是建造了公共服务、基础设施，还有其它社会有关的投资，导致了土地价值的增长，这些由社会投资增长带来的土地价值增长，应由政府公共部门代表社会通过税费的形式获得，且应该用于收入再分配和公共物品及服务的提供。因此，对房地产税收的征收不是政治家的临时想法，而是有深远的理论基础。另外还有一种受益税理论。人们认为住了这种房子，是享用了道路、桥梁、水电、学校、医疗等公共物品和服务，应该要付费，付费的方式基本上是房地产税。在美国等比较好的学区，教育质量高，房价高，房地产税交的额度比较大，这是由受益税决定的。

房地产税的优、缺点

房地产的优点，一个是符合支付能力原则。一般拥有房子的人相比没有房子的人支付能力要更强，对他们的财产征税，与他们的经济能力、创造财富的能力也是相符合的。

二是对应原则。房地产税与其它税收相比，税基不可移动，对不可移动的税基征税符合对应的原则，不像其它税收把税负转移给外来人、其它地区，而房地产税很符合税负不易转移的对应原则。

三、房地产税可以有效增收。房子在那儿不可移动，相对来说可很有效的执行。更重的是房地产税在许多国家跟地方自治有很大关系，使得纳税人对地方政府如何提供公共服务，对提供公共服务的水平和质量有直接影响，这也是很重要的一个方面。尤其是地方分权，通过房地产税老百姓参与了公共事务，监督地方政府的积极性和热情都会提高。

四、房地产税能够提供稳定和充足的税收，尤其是在美国金融危机发生时凸显了这方面的优点。我们都知道，由于经济的下滑，美国所有的税收几乎都是下降的，只有房产税还保持平稳的阶段，当然这有各种原因，但房产税提供着非常重要的税收来源，尤其是保证了许多地方政府提供公共教育、公共服务，在经济大变动中能够使社会不乱，百姓民生没有受到影响，房地产税（财产税）起到了很大的稳定作用。不管是美国过去反对房产税的政治家，还是选民，现在都认识到房地产税能够使他们的生活有一个稳定的税收来源，意识到房地产税的作用和重要性，房地产税在公共服务决策中起到非常重要作用，这对我国很有借鉴作用。我国要不要造地铁，是否要新医院、学校，这是由市场决定的，不是老百姓定的，房地产税在这方面没有起到很大作用。在西方国家，老百姓通过税收对政府有很大的影响力。

此外，房地产税还有其他优点：获利原则；独立自治的税收；可见税基和税负保证地方政府行政管理责任。

当然房产税也有一些缺点。经常听到抱怨说税负很重，花了很多钱买了房子，每年还要交税，这是大家不愿意做的。这使得地方政府非常愿意减免，减到最后税基非常小，这就不符合刚才说的获利原则和对应原则。另外，房地产税对土地和房屋在获利还没有实现时进行征税，尤其是房产税征收时，在估价、征收方面有很多问题，地方政府很可能做得不够透明、不够公平，使得老百姓很容易反对房产税的征收，这是一些缺点。但相比其它税收来说，按照刚才的几个标准，房地产税还是有很多的优势，比如说税基很稳定，不会随意移动；也符合受益税原则；符合支付能力原则；完全用于公共设施也是房产税的优点。做得好的话，透明性也是房产税的优点。另外，管理成本高是它的缺点。但随着科技发展、评估房地产价值这方面的费用将会持续下降，如果中国能做到与国际接轨，管理成本也会降下来。

世界上有哪些国家征收房产税？

世界上有哪些国家征收房产税？有澳大利亚、日本、加拿大、德国，非洲和拉美的许多国家也有房地产税。在澳大利亚、加拿大的房产税是非常重要的地方税收。非洲就有30个国家有房产税，而且是按照它的价值来评估，有的是按照面积来评估，做得非常不错。另外，房产税在他们地方税收当中占了非常重要的比例，这些我们可以借鉴，坦桑尼亚也是。有些人说，中国还是发展中国家，不应该有房地产税，但非洲很穷的国家都有，而且占了地方税收的60%，所以征房地产税与经济状况不应该有直接的联系。

世界各国财产税的立法，有国家基本法律，专门法规，还有配套法规。有些国家有非常好的法规建设，例如有法律针对征管、评估、产权管理、申诉、减免方面都有详细规定，这是我们进行房地产税改革需要做的一些事。

世界部分国家财产税主要法律权限的划分

世界部分国家房产税税基与评估依据

法律权限的划分，立法有中央、地区性、地方政府，这上面可以看到。绝大部分的立法权是中央，但有些国家是省，比如说澳大利亚。美国基本上是州立法的地方政府进行征收和管理，税率由地方政府确定，税基的确定，各个地方不同，但基本上都是土地以及上面的建筑物。有的国家对农用土地征税，有的国家是减免。评估的依据有的以市场价值，有的以租金、面积，但市场价值是主要的评估依据，从这儿可以看到发达国家基本上是以市场价值，转型国家有的时候以面积和自我评估以及调整后的市场价值，整个来说，都对土地和上面的建筑物进行征税。

各国房产税减免优惠

关于减免，很多人说要征房地产，是不是每家要征。老人退休了，是不是也要征很多的房地产税？他们担心老人交不起，所以反对房地产税。其实，所有国家对老人、低收入人群、退休人群、服兵役等都有减免。对医院、政府廉租房、墓地、大学、中小学、图书馆、博物馆大多是免税的。税基扣除这方面一般以评估的方式，以评估值进行扣除，其它方面对税基有扣除，有的为了吸引外资，比如美国企业到发展区进行投资，尤其到穷困区都可以减免。房产税的减免比较常见，它是经济发展的一种工具及调节手段。

房地产税地方怎么评估？由谁来评估？各个国家的做法不一样，现在认为评估机构应该是独立于税收机构，使得评估相对比较公正，比较独立。当然，税是由政府来收的，评估是相对独立的机构，有的甚至是私人机构，以外包的方式。

美国财产税

美国财产税分布（2001）

美国的财产税是地方政府收入的一个重要来源，占州以下地方政府收入75%左右。所有税种不是美国每个州都有，但唯一一个税是每个州都有的，就是财产税（房地产税），在有的州它构造了地方政府收入的95%，一般是至少在1/3以上，由此可以看到房地产税是地方税收的一个重要来源。征收的税收基本上归地方政府，地方政府不包括州政府，地方政府有县、市、城镇、特别区、学区等，房地产税主要由这些地方政府使用。

房地产税评估流程从确定市场价值到评估价值，然后通过一定的税率、税收的限制，确定财产税的征收额度，接着征收官进行总计，然后成了财产税的收入。此外，在美国地方政府征管机关和评估机构具有一定的独立性，很多地方是分开的，评估周期现在越来越短，很多地方是每年进行评估市场价值，有的是4、5年，有的是一年征收一次，有的是半年征一次，县政府、市政府税务部门进行统一征收，有些家庭有按揭，由银行代交，在每年的按揭里把房地产税也扣除了。

美国因为有稳定的财产税收入，所以地方政府可以以未来的税收收入作为抵押来借款，发债券，如果要想建大设施，比如说地铁、公路，可以用房地产的税收保障来进行公共服务的融资，这非常重要，我国也考虑到这方面。不过很多人认为中国的情况和美国不同，房地产税占的比重非常之小，所以在中国，地方政府主要靠土地出让金，它占了税收一半以上。如果把部分土地出让金，改成房地产税，地方政府可以通过发债券进行融资，这是可以做到的。

南非财产税

曼德拉刚当南非总统时，南非的房地产税主要在几个白人为主的城市征收，大片的农村以及黑人区是不交房地产税的，曼德拉当上总统以后认为不交房产税，使得地方公共设施、公共服务在黑人区非常低，稍后政府开始对黑人区、农村地区征收房产税，他们的房产税现在占了地方政府税收的60%，是政府的第二大收入来源，从这儿可以看到，房地产税对地方公共服务、地方治理有很重要的正面作用，不像有些人提到的房地产税完全是增加老百姓的税收负担。我去南非以后，看到各个地区包括黑人地区，他们的公共设施、治安有很好的改善，这应该归功于曼德拉总统倡导的房地产税改革并且用于民生。

讲到香港，香港地区与我们有很多相象的地方，他们不光收土地出让金，而且收地租、差饷，老百姓每年要按照房地产的评估值付地租给政府，同时每年要付差饷即房产税。在其它国家，土地公有也要交房地产税，所以，房产税并不是在土地私有化的情况下才能征收。

中国为什么需要房地产税改革？

讲到房地产税，就会说现在讨论的房产税是不是一种新的税收、税种？实际上房产税在周朝时就出现了，唐朝叫间架税，清朝、民国称房捐。1950年，房产税与地产税合并为房地产税，城市房地产税收当时是征收外国人的，现在房产税是免征个人住房，所以对住宅不征税。但整个中国房地产里，住房自有率在2010年已经达到84%，美国的住宅自有率仅为66%，这么多人有自己的房子，而不需要交房地产税，无论从国际经验，还是我们现在的状况跟过去历史比较，征收房地产税应该是必然的，是一个时间问题，是一个趋势。而且对地方税制的建设，加强民生建设，增强对教育、卫生、基础设施的投资，对抑制房子的炒作，尤其是房屋的浪费起到积极作用。

中国为什么需要房地产税改革？现在的情况中国很有必要进行房地产税改革，应该对住房进行征税，主要是因为地方政府缺乏一个稳定的财政收入来源，县政府主要通过卖土地，尽可能使土地出让金最大化，这是他们的目标之一。另外，地方政府融资平台有大量的债务，有人算到有七万亿、八万亿、十二万亿，说明地方债务的平台有一定的问题，很大部分也是因为地方政府没有稳定的收入来源，靠卖地或者从银行借贷发展地方经济。另外，房产税的改革有利于调节收入分配，现在讲中国基尼系数很高，超过0.4以上，而且这个系数超过了美国，也就是说穷人和富人在中国的差距远大于一些发达国家。

关于收入分配。住房财富属于资本收入，而劳动收入在中国这么多年没有很大的增长。比如两个人都是医生，一个继续服务人民，拿工资，而另一个不当医生，靠银行借贷买了房子并买卖房子，3年、15年下来，不光是财富比坚持做医生的同事要高，收入也更高，这样同事觉得不用整天上班，不上手术台也能挣钱，而且挣的钱比劳动收入多，这使得社会在很大程度上被扭曲，在西方住房方面获得这么多收益是要交税的，各方面的税收都很重，而在中国个人所得税相对很低，尤其是这种不是收入性的很低。另外，没有房地产税，也没有资本所得税。如果这种情况长期发展下去，不光是对个人职业选择，对实体经济，对将来中国的整个发展模式都有很不利的影响。所以对房地产一定要征税，这对中国发展模式的转型和最终的可持续发展有很重要的意义。

房地产税改革对土地资源的利用也有积极作用。中国的房子空置率很高，这些房子放在那儿不用，与此同时，很多老百姓没有房子住，这与社会的资源分配不公有关。最近我们做了一个数据调查，中国第二套或者以上住房率很高，比如东莞有33%，也就是说30%的家庭超过了两套的住房，如果房子租出去对资源还是合理的运用，但很多不是，尤其是大量的房子买在那儿没有装修，空置在那儿，这是对资源的极大浪费，也是不公的。

此外，房地产税改革降低了政府对土地财政的依赖。地方政府想要造桥/造路、办学校基本上是靠土地来生财。不管怎么说，土地是有限的，不可能永远靠卖土地来融资。另外，这样的做法有其它弊病：腐败、隐性收入、社会不公、资源浪费。政府对农民侵权等等。

更重要的是，房地产税改革推动财税改革。房产税成为地方政府重要税收的来源，对中央地方之间关系的调整，甚至对公众参与地方治理还是有积极作用的。

房地产税改革并不是为了降房价

房地产税的改革早就开始了，2003年首次提出了物业税的概念，到2006年国家税务总局和财政部在6个城市进行了物业税的试点，到2007年试点扩大到10个，2009年、2010年每个省至少有一个城市开始试点工作，2011年1月28日，上海和重庆开始对新增住宅开始征房地产税，这些都是房地产税的探索。我们相信随着时间的推移，对财产税的改革应该是加快，而不是放慢，房地产税的征收应该是朝着真正的，作为地方税收的税种改革目标去迈进，并不是仅仅为了调控房地产，为了压制房价或者作为一个信号的方式来推进。

  中国现行房地产相关税收

现有中国房地产税的税收，有城镇土地使用税、房地产税、土地增值税、耕地占用税和契税。整个加起来有13%左右，从这个表上可以看到，在保有环节上占的税很低，房产税、土地使用税是保有环节，这两个不到5%，而流转、契税占了6.27%，耕地税占了1%，土地增值税占2%。所以保有环节上占的税收非常低。

经研究发现，房地产税在中国占的比重非常低，低于许多发展中国家和转型国家，2007年占GDP0.55%（房产税、城镇土地使用权和土地增值税加起来的），和其他国家相比，中国保有环节地方政府税收占的比例为4.99%，而澳大利亚、美国、加拿大占了很高的比例。据了解，中国保有环节房地产税比例低于乌克兰、俄罗斯、波兰，低于绝大部分的发达国家，甚至还低于许多非洲国家。而土地出让金在直线上升，2010年已经到2.7万亿，土地出让金上升也就是土地的价格不断上升，这使得我们感觉到房价上涨。对土地出让金过度依赖的问题与现有财政体制缺少房地产税以及地方政府有效借鉴有很大关系。

现有的房地产税和土地出让金存在一些问题，主要问题是税轻费重，有的地方有百种费，这些费里有很多腐败，这种现象需要改变。另外，地方政府过度依赖土地财政。2010年全国土地出让金收入2.7万亿，全国财政收入为8.3万亿，土地出让金收入占财政收入比重高达32.5%。土地财政有富的地方，也有穷的地方，使得地方政府在不同区域财政状况不同，造成了不单是个人收入的不平衡，而且也造成了地方政府收入的严重不平衡，这与缺少现代意义上的房地产税有很大关系。

另外，以土地和土地收入为抵押的各种地方融资形成高额的地方债务。这是个定时炸弹，如果不解决将来会是个很大的问题。

其它问题还有：流转环节税费非常重，保有环节税费轻；税制设计不合理，无法保证土地增值的合理分配。

土地公有制国家可以征收房地产税吗？土地公有制国家及地区有新加坡、中国、香港等。土地并非私有才征房地产税，通过公共租赁取得的土地也要征房地产税，土地使用者和拥有者都可以成为纳税人。房地产税与土地出让金是否冲突，学者基本认为房地产税和土地出让金是两码事，包括刚才说的香港有土地出让金，也有地租，还有房产税，这三者可以同时并行。

征收房地产税会不会影响土地出让金？这个看政府的决策，现在土地出让金是70年的住宅用地，50年的商业、工业用地，一次付清。在香港一部分以土地出让金的形式，另外一部分可以每年来付，以年租制的方式。中国采取什么样的方式？这可以考虑，但现在的土地出让金已经涨到了2.7万亿，而且土地出让金在许多省份成了地方政府主要税收来源，这种情况不可持续，要改变，所以如何用房地产税代替土地出让金或者减少对土地出让金的依赖，需要我们进一步的研究。

房地产税能够调节房价吗？

房地产税是否可以调节房价？房地产税和房价是什么样的关系？理论上来说，对房地产征税算是对资本的征税。如果从全国进行征税，资本的净利润是下降的，如果净利下降，其它一切不变，也就是说市场是一种真正的竞争市场，房价是应该下降的，理论上是这样，但实际会是怎样？这就要看中国房地产是否是一个真正的市场经济，是否为真正的竞争行业，房地产税是被开发商转嫁到更高住房价格上去，还是降低他们的利润，降低他们的资本所得，这要看地方政府和中央政府与房地产开发商之间的博弈。

整个来说，房地产税不应该成为调节房价的手段，但这不是目的，目的是调整现有的地方政府税收结构，减少对房地产浪费，提高土地的利用，减少投资、投机行为，这是主要目的，并应该作为政府财税改革的重要部分。因为房地产税可以改善中央与地方财政关系，弥补地方政府收入与支出的差距，这是房产税可以起到的重要作用。

房地产税如何设计？这个是大家正在研究的课题，首先是确定土地与房屋是否为分开征税还是合并征税？计税的依据是什么？是按照市场价值来计税还是按照面积的累计税率？这都是我们要进行探讨的。在发达国家是按照评估的价值征税，当然有些国家是对面积征税或者用租金的方式来计税，这些方式都可以探讨。房地产税大家可能觉得太新了，这是西方的概念，是高科技，这实际上是一种误区，罗马当时有电脑来进行评估吗？到现在非洲一些国家用的是电脑评估吗？并不是，房产税做到征收便可以。

房地产税率大家讨论了很多，美国税率每年不一样，是变化的，以需定收，下年度需要多少钱，聘学校老师多少，费用大概要多少，算出来以后看看还需要多少钱，是以这个来确定税率的。地方政府是否享有税率的权力、预算怎么算，这需要一揽子的改革。房地产税不光征税，而且是整个地方财政税收体制完善的过程。

关于免征额，农村土地是不是要免税？是否要考虑一定的面积或者评估价值进行免税？这些在房地产设计当中应该考虑进去，而且要详细规定，而不是泛泛而谈。另外，设计当中有一些问题，这些问题现在都是政治上的问题，因时间缘故，我这儿也不细谈。

中国具备房地产税开征的条件吗？

中国具备房地产税开征的条件吗？有些人认为根本没有，但是我们认为具备了一定条件。有些地区，有些城市有了足够的数据（要有房产和土地耕地的数据，而且拥有人和使用人的数据）；评估技术和评估系统这方面也有很重要的突破。国家税务总局在这方面有很多进步，很多成果，也制定了一些标准，我们认为有些城市可以征收房地产税。法律保证欠缺，这是主要努力的地方，要评估一定要有评估法案，各个地区如何评估，哪些应该征收，这方面要有详细规定。加拿大有评估法案，香港有差饷条例、豁免条例，美国有评估法案。现在土地数据比较全，房产数据有一定的基础。当然还有评估系统，现在这方面有很多突破，并不是大家想的什么都没有。

讲到评估，由于技术进步，不需要大量的人力、技术和数据，这方面许多城市有一定的条件，但并不是所有城市，很多地方还没有，一大部分城市在几年之内能做到，当然法律这方面要做更多的努力。

总之，房地产税作为中国财产税的名称是比较合适的，房地产税对土地财政改革有很重要的作用，缓解了地方政府对土地的依赖，促进了房地产市场健康长远的发展。中国经过7年的试点，在房地产的评估和技术上创造了很多很好的条件，下一步希望在立法上有更多的推动和成果，我就讲到这里，谢谢大家！（掌声）

点评：

刘飞：谢谢满老师，非常多的信息和非常多的结论性报告，既然子云邀请我做一个总结，那我就勉为其难稍微总结一下。

今天报告里提到了房地产税的历史比较，渊源很长久。对世界各国来说，主要的一些国家都有这样一税种，结论是我国需要这样一种税制安排，而且满老师报告里专门提到了有没有房地产税跟经济的发展程度来说，没有直接的关联性，这是一种分配财富、调整实体利益的做法。在中国，据她的判断非常有所需求，这个需求可能不是直接针对很多民众最近几年非常关注的房价问题，而是从长久来说，税制主要是国家的利益调配方式，一定程度上具有中国特色，是基层政府财力保障的具体方式，有了财力保障之后，基层政府才可能继续运行下去，比如美国、南非这样的税种占地方财政有非常高的比例。这样一个制度，满老师认为在中国有必要推行，并且已经具有技术上和制度上的可行性，对于这一点，因为我不是房地产管理方面的专业人士，所以我不敢做评价，不敢说满老师对，如果说对，得自己知道是对的还是错的，当然我更不敢说哪个意见是不对的。我就不耽误大家的时间，有什么问题欢迎大家向满老师提出。

房地产税改革也是政治改革的一部分

网友1：其实我有很多问题，但我只提3个问题，把时间留给别的同学，第一个问题，上海、重庆这两个城市的房地产模式不一样，请您简单介绍一下以及评价一下它们的优缺点。另外，北京将来应如何征收房地产税？第二个问题，您刚才讲房产税和土地财政，我看过您的一篇文章讲房产税将来会逐步取代土地财政，您认为逐步取代的过程是怎样的，我特别关心时间表，您认为取代需要多少年？是5年、10年还是20年？

满燕云：刚才你问的问题讲到上海、重庆试点房地产税，开始是对房屋征税，但基本上是对新增的增量房进行征税，重庆对买卖的二手房地产也征税。所有的房子不管是新造的还是买卖的，不管有没有交易都要征税，而且每年都要征，这才是真正意义上的房地产税或者国外叫的财产税。现在上海和重庆税还在试点当中，有些东西不太清楚，税基非常小，并不是涵盖了所有存量房，而是试点，未来实行的并不是现在试点的方式。我认为房产税全国会推开，这是一个时间问题，什么时间我并不清楚，这是由政治家决定的。

网友1：第二个问题是房产税和土地财政的交接问题，到底需要多长时间才能用房产税来取代目前的地方政府对土地财政的依赖，因为现在地方政府对土地财政的依赖越来越强，甚至有的县市达到了80%，而且相当大部分土地财政不纳入公开预算。2010年的土地财政同2009年相比翻一倍，如果这种趋势继续发展下去很恐怕，会导致政府对土地财政的依赖越来越强。您说房产税会逐步取代土地财政，这到底是一个什么过程，多长时间，是5年、10年还是20年？

满燕云：时间表不是学者来决定的，而是政府来决定的，理论上如果房产税铺开，同时允许地方政府发债券，有了稳定税收来源，地方政府就可以减少对土地财政的依赖，不需要把一大块土地卖掉，因为可以用房产税收来借款，理论上很快。香港的例子，是在土地出让时征收一部分出让金，另外，房屋的拥有人每年按照房屋的评估值缴纳地租和房产税（差饷）。

网友1：第三个问题，中国人对税收缺乏基本的概念，因为我们现在的税大部分是通过扣税来完成的，我们很少有主动交税的观念。中国政府的财政预算和决策都不够公开，特别今年两会期间，对于中国地方政府财政预算公开的声音很强烈。像您说的，在国外政府今年干多少事，需要多少钱，都有非常透明的财政预算和决算。你觉得房地产税的征收，财政的透明，是否应该有一个相辅相成的关系？房地产税的逐步征收跟中国政府财政公开的步伐是否相联系？

满燕云：您刚才说中国人是习惯于扣税，这其实和美国一样，在美国，工资都是直接扣上，每年4月15日都要把所有收入报税，如果隐瞒后果非常严重，不光有罚金，还有利息等各方面，每年都要对你进行审计，偷税漏税不仅是丢人的事，是要吃官司的。从征税是公民义务方面来说，我们的习惯也是能够改变的，香港不交房地产税不光要没收房子还要负刑事责任。在中国还没有一个税是那么直接的从老百姓的口袋里要钱，如果这个事发生，就会觉得我要交钱，就是直接的纳税人，那么对地方政府的所作所为不仅感兴趣，而且还希望成为做决定的一部分。房地产税改革不光是税收改革，而且还是政治改革，就像温家宝总理说的。美国纳多少税，交多少钱，政府拿了多少钱，这些都在网站上，老百姓有知情权，政府一定要披露，有多少变化，媒体都是要进行研究的，这与现代化、民主化以及地方自治相关，我认为有利于政治和经济的发展。

主持人（杨子云）：我补充一下，2009年有一个讨论讲到了房地产税，房产税在美国或者很多国家基本上全部用于当地的公共服务，教育、医疗、卫生、小区环境保护，非常清晰。我交了钱是怎么用的，这必然会催生政府治理模式的变革，每个人会更自主的监督。我去一个美国朋友家，他们家每年交6700多美金的房产税，她算得很清楚这6700美金是怎么用掉的，她的小孩在上学一年需要花掉12000美金。她一年交6700美元，回报是那孩子12000美金的学费不需要交。她这样的家庭在那个学区，是占便宜的一家。如果房产税在中国开始征收，那必将催生政府治理的变革。

征房产税实际上是限制政府的行为

网友2：满老师您好！最近上海和重庆都在试点房地产税，他们做的范围非常小，基本上是根据新增和一些高档住宅。我观察到“十一五规划”要实施房产税，实际上没有实施，“十二五”要逐步探索房产税改革，这话比“十一五”还提得弱一些，更谨慎一些，“十一五”提出过很多税收改革，只有物业税和个人所得税没有实现，“十二五”又提出这两个，也可以看出是“十二五”里面最难的两项。从现在来看，重庆跟上海范围很小，房地产税其实差得很远，但通过您的分析，认为在法律上、技术上、数据的采集上好象没有太大的问题，但现实又有这么多难题，反对税收出台的力量很强。即使现在重庆、上海所做的也不是咱们所说的房产税，只是做一些尝试，对新增的一部分采取既往不咎的方式摸索，而且评估的技术基本上按照市场价值来做，范围很小，看不到真正能推开的希望。你举了很多例子说这种税很多国家都有，但可能不是天生都有的，可能是某一个契机，能不能通过其它国家出台房产税的契机来看一下我国在什么条件下能有契机，当然肯定会遇到很多障碍，不仅是在法律上、技术上、数据上，肯定有更深的障碍，请您谈谈这方面的问题。另外，房产税这块，重庆、上海是按照市场价格，这里面包含了当初交的土地出让金，那这里面是否存在重复征税的问题，希望您指点一下。

满燕云：问题很好。谁都不愿意交税，不光是中国人，在这方面可以理解，在中国除了开发商不愿意，有的老百姓不愿意，更重要的是地方政府没有看到这个的必要性，地方政府需要钱卖一块地就来了，来得很容易。相对来说，土地财政至少还存在，越来越欣欣向荣，一直在上涨。房地产税和土地出让金的改革显然是相连的，地方政府在没有办法的情况下，才愿意考虑征房产税，房产税的很多优点实际上是限制政府的行为。通过我们的研究，征房地产税将来是必然的，但这肯定需要一个过程，不光是中国，在其它国家也是。比如说香港，也是一点一点来的，先是地块很小、税基很小，然后慢慢扩大，花了很多时间。南非总统曼德拉高瞻远瞩让人很敬佩，他当了总统后对农村和黑人区征收房地产税，也是花了十几年的时间。现在房地产税能够占地方政府税收的第二大税种，也是慢慢完善的过程，而且从这儿也可以看到，房地产税对南非的自治、地方发展以及其它公共服务的提高起了重要作用。另外是地方政府的税源，政府税源一旦受到影响，自然会考虑到房地产税。老百姓知道了什么是房地产税，弄清楚了，我相信中国老百姓也会接受的，中国这么大一个国家，没有房地产税，对住房不征税，不可能长期是这样。从税收的公平性、经济的转型以及税制的建设来看，对住房不征税都是有弊端，有缺点。是否重复征税，土地出让金和房地产税不一样。不仅是中国老百姓反对，美国老百姓也反对，但美国人现在意识到即使交了房地产税，学校也没有倒闭，还有警察在维持治安。

主持人：我顺着这位网友的问题，请教满老师，中国征收房地产税在理论上的确没有任何障碍，但真正反对的声音是说：中国附加在房地产上面的税、费很多，那征了房地产税之后，是否有可能剥离掉之前很多的税费？

满燕云：这是必然的，国税总局推行的房地产税试点项目，在目标上是要简化税制，税费合并，减少一些税费，给地方政府主要税收的来源，这是主要的目的，而不是为了让房价下降以及压制其它炒作性能行为。房地产税征收有一定的困难，这是毫无疑问，不可回避，如果征收房地产税，对老百姓的生活、经济的转型、政府职能的转变、政治现代化都有好处的话，如果有政治家看到这样的远景，我认为能做得到。

征房地产税与土地私有化的关系

网友3：满老师您好！您使用的是房地产税概念，房地产税一般人理解包括房产税和地产税，征收房地产税会不会产生政府对土地私有化承认的信号，简单说，征收房地产税与土地私有化是一个什么样的关系？

满燕云：一开始我讲到，房地产税就是不动产税，房地产税的定义在一开始就定了，对土地和建筑物按照评估价值每年进行征税，不管是商业的还是住宅的。另外对土地和住房的拥有或使用征税，也就是说，房地产税与土地的私有化没有必然的联系，是不是私有化是另外一回事，不管是公有还是私有，与土地是什么属性没有什么关系，都要征收房地产税。

房产税会变成一种合法伤害权？

网友4：谢谢满老师！个人看房地产税肯定要征。我想起一个历史事实，以前有一个黑奴贸易，一开始是按照上船人数给钱，结果很多人死在路途中，后来改成到岸给钱，结果很多人都活了下来。税收起来总体量非常大，这样政府的手会伸到每个家庭里，房地产税如果行得通，弊端有多大？如果特权阶级权力无限制放大，房产税会不会演变成一种合法伤害权？

满燕云：你说因为是每家每户交房产税，所以政府将权力伸到每家每户去了，那个人所得税呢？我觉得这是两码事。另外，您刚才说房产税有很多好的方面也有很多缺点，如果两个都是魔鬼，哪个更好一点，房产税和土地出让金哪个对我们的经济、民生、老百姓的福利相对来说危害小，我认为房产税相对危害小。不征房产税，而且土地财政这样下去将来会是很大的问题，问题不仅是从微观上看，要从宏观上看，土地价格不断上升，房价上升，老百姓买不起房子，弄得经济空洞化，一切弊端袭来，最后泡沫破灭造成经济伤害那样好呢？还是让房价回归理性，政府接受老百姓的监督，花钱按照需要来花，花老百姓的钱有所顾及，哪个更好，我是这么看的。

主持人：不管是否征税，都会隐形交很多，隐形交和直接征哪个更好？我觉得直接征税会更好。直接征税明白显示我是用这个税收购买你的公共服务，如果公共服务跟不上，纳税人就会不断追问。而且现在也有法律条例，比如《政府信息公开条例》，支持纳税人要求政府公开信息。我想，最反对房地产税的，不应该是普通民众，而应该是地方政府官员，官员他们头大，纳税人把房产税交给他们，购买他们提供的服务，如果服务不好、不合格，就可以要求换人。

房产税会逐渐降低租房成本

网友5：北京跟别的地方不一样，出现了限购令。房地产商任志强说，限购令之后，房价会涨得更厉害。现在到房地中介去买房子，发现房价几乎没怎么掉下来。以后出现房产税，有房子那些人就会把房产税的成本就加到租房的租金里，这样，我们租房人的成本更高了。中国房地产税按百分之多少收，外国人收入高，一个月挣两万块交一下无所谓，中国就挣那么点钱还交房地产税，岂不是受不了，更乱了？

满燕云：理想和实际不一样，理想的状态是征收房地产税，减少土地出让金，用房地产税代替那一部分。如果地价降下来，其他隐形税费降低，房价会下降。只要老百姓预期的房价下降，就不会非理性地囤房了。另外，房地产税征收以后，住房的保有成本上升，很多空置的房子流入市场，供应扩大了，那么房租及房价就会下降。房地产税在供给方面有正面的影响，将来怎么做，政府监督力度是否到，最后结果怎样我们不清楚，如果真的像其他国家征房地产税，房价下降了，我认为租金也会下降，因为供给增加了。

网友6：您好！地方政府把土地的权力仅仅抓入手中，征收房地产税必然会抑制土地出让金，根据满老师的推断，通过征收房地产税带动土地出让金的下降，从而让地方减少对土地财政的依赖，这中间两种手段有没有一种必然性？征收房地产税能不能必然带动土地出让金的下降？

满燕云：一旦房地产税征收了，地方政府就有足够的税收收入，他就不会使土地高价者得，会顾及民生建设。

美国是一个例子，地大物博，尽管如此，次贷危机发生之前也是抢房子。美国房价上升，主要是地价上升，建筑价格没有上升很快，全世界都是这样，基本上是地价涨得快，导致房价快速上升。次贷危机发生了，还需要再限购吗？美国到了夫妻两人离婚时，谁都不要房子，房子成了负担，因为房子卖出去的钱不够还贷款。中国房价还在涨，老百姓承受力已经到了要将骆驼压跨的地步，经济的负荷也非常重，天下没有不散的筵席，房价不可能一直上涨，因为这不符合经济规律，房价一旦下降，就不会像刚才你说的那样大家抢购房子。

主持人：满老师讲到地价上涨，为什么你这块地价会上涨？这与投入在这个地方或周边的公共服务成正比。150平米的房子在新疆和在北京价格是不一样的。不一样不是在于房子大小不一样，不是在于内部设施不一样，而是在于配套的周边公共服务不一样，房产税跟周边的服务相关。那么，你支付房产税，其实购买的就是房子周边的公共服务。

我感觉今天还有很多未尽的话题，我们争取再找找其他人，谈谈限购令是怎么回事，谈谈一些跟大家相关的话题，今天非常感谢满老师，也非常感谢刘飞副院长，感谢各位同学，谢谢大家！