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发布时间：2011-04-02

满燕云：房地产税收改革前景与挑战并存

搜房网讯2011年4月1日，世界华人不动产学会2011年会新闻发布会在中国杭州黄龙饭店顺利召开，这意味着筹备一月之久的世界华人不动产学会2011年会的序幕已正式拉开。由世界华人不动产学会和浙江大学共同主办的本届年会，以“房地产与城市可持续发展”为主题，将在4月1日-3日汇集近千位来自世界各地专家人士参加会议。

在《圆桌论坛Ⅰ 房地产税收改革：前景与挑战》中，北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任满燕云首先发表了自己对房产税的看法。

北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任 满燕云（图片来源：搜房网）

房地产税收改革的与挑战。房产税是一个总称，国内房地产税有土地使用税还有房产税，在国外房地产税是一个财政税，一般是对不动产方面征收的税收。一提房地产税就提起来中国没有房产税，中国有物业税的各种名称。国际上一般房地产税是叫财产税，香港叫财产税，我国讲的是物业税，定义是房地产税针对土地建筑物包括其他财产的拥有或者是使用强制性并经常性征收的一种税收，一般是每年对财产的基本价值和代替值征收，一般需要进行评估。税收通常归地方政府所有，房地产税在这儿基本上讲的是包保有环节每年征收的税收，房产没有买卖交易，但是对它的价值进行评估的税收。

当然与房地产税有关的税收有关，最开始的土地的使用方面、占有方面，还有交易的环节，还有保有环节，另外税收这个环节都有各种各样的税收，各国有不同的名字，现在房地产税是一个统称是在保有环节进行征收的。

房地产税是一个古老的税种，最早的时候就征收了房产税，在罗马时代就征收了，美国也很早的时候就征收房产税。另外房产税是一个财富的税收，我国也很早就有了，周朝就有了房产税，中国50年代也有房地产税、房产税，讲到房产税，房产税不是一个新的税种，早就已经有了，仅仅是现在讲的房地产税和房产税的改革是一个统称，把房产的税扩大住宅方面这么一个税收。

而且以评估价值，当房地产税征收有很多理论，一种是价值获取的理论，主要认为房价的增长除了有土地的增值这部分的，是由私人投资带来的，还有绝大部分增值是由社会投资，尤其是公共物品和公共服务的全社会的投资来引起的，所以不能认为把所有的价值都由土地拥有者或者是房产拥有者个人所享受的，也就是孙中山讲到的“溢价归公”，尤其是社会投资带来的溢价这部分应该由政府通过税收的方式来用于民生，这是一个主要的理论，还有受益税，住房不光是使用者，还有所有者，都是因为享受到社会的公共服务品和服务，比如教育、医疗和基础设施，所以他们应该对这些公共物品进行交税。

另外房产税一般认为是一个比较公平的税，与支付能力相结合的，劫富济贫，某种程度上税负应该由支付能力的人承受的主要的税收负担，在国外穷人大部分被免税，或者是某一部分的减免，另外很重要的是世界上对商业、工业还有一些控制土地征收的税收远远超过房产征的税收，有的国家主要的税收还是从商业、工业这方面来的。

房产税对于财产分权方面有很好的作用，讲到房地产税是个地方税收，国外叫地方自治，地方政府受到公民的监督，公民参与决策，这有很好的作用，世界上房产税不光是地方税收体制改革，而且可能地方管理体制、执政能力，还有一些政策，使得老百姓更多的参与，这方面起到很好的作用。

有很多国家征收房产税，从非洲到拉美，到发达国家美国、欧洲这些国家，再有房产税有不同的名称，但是基本上都是对住房、土地还有商业、工业这方面的房产进行征税。转型国家现在也开始征收，比如说乌克兰、俄罗斯，开始是对土地进行征收，再是对住房、价值进行征税。

中国现在房地产在近十几年的发展已经到了一定的规模，尤其是住房占有率就是个人住房，就是个人拥有的住房率已经达到了84%，84%的城市人口都拥有自己的住宅，而且住房价值不断的提升，所以有些很多财富的增长是因为社会投资、公共物品、公共服务的投资，尤其是基础设施的投资，使得房价上涨了，这部分的税收应该用房产税来获取，应该用于民，取之于民，用之于民，这是主要的目的。

中国现在与房产有关的税收有城市土地使用税，这是保有环节的，占地方税收只有2%，还有房产税，房产税是对经营性房产进行征税，也是保有环节，现在占3%，保有环节的税只占了5%，这两个税在美国占75%，所以地方税收在中国保有环节的税收非常之弱，在南非，在农村地区、黑人地区征收保有环节的税收，现在占地方税收的60%，所以保有环节的税收是地方的税收，主要是用于地方的基础设施和公共服务。

土地交易税占2%，契税占了6.27%，国家主要的房地产税收是在契税方面，就是交易环节，而对保有环节的税收占的比例非常低，这就是为什么房产税的改革将来应该增加这方面的比重。

现在土地税费进行改革制度存在很多问题，需要进行改革，一个是税轻、税重，地方政府主体税种，有各种各样的费，有人算是一百多种，有人算是几十种，各种环节的费这些都是滋生腐败和不透明这些问题。地方政府依靠土地财政，2010年已经到了2.7万亿，全国财政收入是8.3万亿，从全国来说土地财政确实是一个问题，土地出让金占财政收入比例已经高达32.5%，有的省甚至超过50%，大量的钱并没有很好的监督，不太清楚的，是土地出让这个环节来获得的。

有地方债务融资平台也是一个问题，保有环节费税轻，流转环节太重，税制不合理，涨价归公这个理念没有很好的实践，这就是为什么要进行房产税的改革。

从2009年-2010一年的时间，土地出让金涨了将近40%，地价上涨，快速的上涨，跟现在的房价也是有很大的关系。

中国为什么需要房产税，我想倪老师会讲到，主要是地方政府提供稳定的财政收入，调节收入分配，提高土地资源的利用效率，现在国外经常讲到，中国有“鬼房”也就是大量的房子空置在那儿，没有人去使用，这是极大的浪费，老百姓甚至有些人中产阶级买不起房子，另外大量的资金都投入到房地产，使得我们的产业空洞，社会经济竞争性有所下降。推动财税改革会降低对土地财政的依赖，有效的建立财政分权体系，当然还可以调节房地产市场，这不是目的，某些方面主要是降低空置率。

房地产改革的历程，大家可能比较清楚，03年中共十二届三中全会提到了物业税的改革，06年进行了六个城市的试点，07年扩大到十个城市试点，09-10年每个省有一个城市进行试点工作，11年上半年，上海和重庆对新购得住宅征收房产税，现在准备2012年7月全国范围内要开展为契税征收，对房地产税的评估，这是一个非常重要的房产税的改革的一个环节，我想将来也会扩大到房地产税的试点方面。

土地公有制的国家是不是可以征收房地产税，在理论上来说，房地产产权是一个权利，拥有权、占有权、使用权、处置权，在中国有这个先例，理论上也讲的通的，国际上也有，比如说中国的香港、新加坡，还有芬兰好几个国家土地是公有的，也有房地产税，这个并不矛盾，征收房产税并不是说土地一定要私有，当然国际上很多是私有的状况，比如说美国、加拿大、欧洲都是私有土地，但并不是说一定非要土地私有，才能够征房产税。

另外房产税与土地出让金的关系，这两者不是一回事，土地出让金一般认为是地租，是租来了，土地是全人类所有，是政府公有的，是出了一份租金，房产税有两种观念，一个是收益税，房产的受益人或者是使用人用了公共服务、公共商品需要交税，另外房产税是一个资本税，这两者在国际上有很多人这样认为，资本税就是对资本和财富征收的税，是劫富济贫，体现了社会公平，财富分配更合理、更公正的一种手段，是一个累进的税。

房产税改革应该与土地出让金制度的改革和土地费改税结合起来，是作为破解土地财政很重要的一个手段。房产税能否调节房价？这是大家很关心的，按照经济学的理论和国际公认来说，如没有垄断的情况下，会降低房价，但是这不是一个主要的调控的目标和手段，房产税基本上还是为了建立地方财政体系，财富分配更公平合理，这是一个主要的手段。

长远的目标，因为房产税开征影响到土地的税费金改革，为地方政府提供稳定、及充足的税源，使得公共服务的均等化、公共服务的投资增加，这方面会起到积极的作用。当然房产税还有可能增值，房产增值使税收更加增加，是一个良性的循环，我们认为也是下一步改革的很重要的一个方面。

房地产税的开征条件是怎样？当然这个需要法律的准备，要有评估法案、评估机构法案方面，另外要有准确相关的数据，要有评估的技术、评估的系统。房产税当然数据要进行协调，有地方经验，尤其是杭州经验和深圳经验。另外评估系统的建立这方面，也作出了很多的努力。

当然前景和挑战，现在也在并存，一个就是法律这方面，另外还需要评估及征管机制的设立，一些政治问题，另外数据收集，还有房地产与地方财政的关系，另外还有培训评估师和认证，还有大量的工作需要去做，但是在这些方面基本上取得了一些很可喜的成果。

总结来说，房产税对中国现阶段的土地财政的现状会有所改变，会缓解地方政府对于土地财政的依赖，促进了房地产市场长远健康的发展，提高了土地合理利用这方面是有意义的。另外中国人反对房产税，应该更多的理解房产税，不要说税就是要反对的，还是要做点理性的判断。房地产税、土地出让金尽管并不矛盾，但是它们的改革是结合在一起，作为破解土地财政的一个手段和工具，税收该如何使用，应该要更多地讨论，尤其应该是加强公共服务的投入，医疗、卫生、教育这方面。