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发布时间：2011-04-19

房产税扩容准备好了？ 唐健：用地指标跨区交易

简要内容：诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨曾预言：“影响21世纪人类社会进程的有两件最深刻的事情，第一是以美国为首的新技术革命，第二是中国的城市化。两地房产税对地方财政收入的增加只能算“毛毛雨”，而这也让房产税试点城市的扩容和在全国范围内推广成为未知数。

诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨曾预言：“影响21世纪人类社会进程的有两件最深刻的事情，第一是以美国为首的新技术革命，第二是中国的城市化。”土地制度改革作为中国城市化的核心，成为当前必须要讨论的话题。

　　两地房产税对地方财政收入的增加只能算“毛毛雨”，而这也让房产税试点城市的扩容和在全国范围内推广成为未知数。

　　近日，由天津环渤海城市发展研究院、中国人民大学土地政策与制度研究中心等机构主办的“均等、公平、可持续：城乡统筹背景下的中国土地制度改革”国际研讨会在天津举行，土地流转制度建立及相关房地产市场制度建设成为本次会议热议的话题。

　　满燕云：唯缺立法明确

　　据媒体报道，重庆试点一个月共收取17笔房产税，近15万元税收入库，而上海房产税征收试点两个多月以来，仅入库不到10笔个人住房房产税。目前来看，两地房产税对地方财政收入的增加只能算“毛毛雨”，而这也让房产税试点城市的扩容和在全国范围内推广成为未知数。

　　北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任、城市与环境学院教授满燕云认为，法律保证、丰富准确的相关数据及批量评估技术是房产税开征的三个条件。到明年7月份全国范围内房产税征收的评估体系应该基本准备妥当，不少城市的数据也比较完备，目前缺少的是相关立法上的推动，这取决于政府决心。

　　尽管房产税当初被视为房价调节的救命稻草，但是满燕云认为当前房地产税制和土地税费金制度存在的诸多问题才是房地产税亟待推出的真正原因。主要表现在：税轻费重；地方政府过度依赖土地出让金收入；以土地和土地收入为抵押的各种地方融资形成高额的地方债务；流转环节税费重，保有环节税费轻等。以土地出让金为例，2010年全国土地出让金收入2.7万亿，全国财政收入为8.3万亿，土地出让金收入占财政收入比重高达32.5%。

　　不少人认为，房地产税是对房产持有者征税，并不能很好地抑制投机。满燕云则指出，房地产税会提高房地产的保有成本，潜在的房地产购买者会因此在竞价中降低对土地的定价，因此土地出让金会有所下降，而土地出让金的降低会在一定程度上减少目前土地投机的现象；在这种制度框架下，地方政府也会逐步减少对土地出让金的依赖，形成更加合理的地方政府财政收入体系。

　　“不过，虽然房地产税的征收会增加住房保有成本，从而对房价有所影响，但是这种影响要根据房地产市场各种因素综合分析。因此房地产税绝不应作为调节房价的手段。”满燕云同时认为。

　　来自香港理工大学建筑及房地产学系院士及兼任教授、香港差饷物业估价署原署长彭赞荣也告诉新金融记者：“房地产税、土地出让金等各种税费的功能并不相同，房地产市场的调节需要各方面政策综合配合。香港地区也面临这个问题，去年香港政府对两年内转售的房屋开始征收额外印花税，对房地产投机活动有比较明显的抑制作用，同时对业主也没有造成太大影响。”

    唐健：用地指标跨区交易

　　旺盛的投资需求是不断高涨的房地产市场的重要推手，但持续攀升的土地出让金更是为高温的房地产市场不断加柴。任志强此前在其博客中曾表示：“土地成本占房价中的比例不是缩小而是不断扩大，土地交易的价格指数上升的速度与幅度不是小于房价上升的速度与幅度，反而大大地超越了房价的指数。自2002年实施招拍挂制度之后，两者之间的差距则逐年加大，成为推动房价上升的主要动力。”

　　土地出让成本的不断攀升一方面与土地财政有关系，但更重要的原因是城市

　　土地供给无法持续增长。另外，越来越多的农民工涌入城市，对基础设施和住房建设需求的增加导致更多的建设用地需求，更加剧了城镇建设用地指标的紧张趋势。但与此同时，不发达地区劳动力流出后空置出大量宅基地。一方面是城镇旺盛的建设用地需求，一方面是农村空置的土地供给，供给与需求“遥遥相望”，却无法“牵手”。与会专家认为，改革目前的宅基地制度和集体建设用地流转制度，同时建立建设用地指标的跨地区交易制度，并与户籍制度改革联动成为突破口。

　　而要想建立建设用地指标的跨地区交易制度，就需要改变现行建设用地指标平均分配的模式。中国土地勘测规划院地政中心主任唐健认为，“平均分配建设用地指标的初衷是促进全国协调发展，尤其是为西部地区发展创造机会，但事实上却造成了资源浪费和效率降低。”

　　作为建设用地指标跨地区交易制度的配套政策，全国建设用地指标交易市场必不可少。让土地要素充分流动，可以有效地缓解不少城市尤其是东部发达地区城镇建设用地紧张的状况，从而降低土地出让成本。而将户籍制度与建设用地指标流转相结合还能够有效促使城市为农民工提供更好的公共服务。比方说，获得更多建设用地指标的沿海地区的条件之一是吸纳更多的非户籍人口为本地常住人口。

　　唐健认为有两种方式可以解决这一问题。一是行政方式，即国家安排建设用地指标时即要求附带解决进城人口的户籍问题；二是市场方式，农民用脚投票，农民转出地可根据农民退出承包地和宅基地情况，将建设用地指标分配给农民个人，农民可将指标带到进入的城市，农民自己选择希望进入的城市，这样可以增强指标流入地间的竞争，促进指标流入地为进城农民提供更好的公共服务。