本文原载于《网易财经》http://money.163.com/12/0801/14/87R1Q6C200253B0H.html

2012-08-13

中美房地产业为何冰火两重天 

“为什么房地产的大发展没妨碍美国产业界关注创新？”“中国房地产调控政策最终真的能够起作用吗？”对于中国和美国这两个世界最大经济体来说，房地产业似乎都是两国心中的“痛”。2008年，美国房地产泡沫破灭拉开了持续几年的世界金融危机序幕；而中国近来的两次降息让许多人担忧好不容易控制住的房价会不会再次迅速上涨。带着这些问题，《环球时报》记者日前与美国标准普尔凯西－席勒房地产指数创建者、卫斯理大学经济学教授卡尔•凯西以及北京大学林肯土地研究中心教授满燕云进行了探讨。

中美房地产业冰火两重天

环球时报：2008年美国房地产泡沫破灭拉开了世界金融危机序幕。现在美国道琼斯指数已经恢复到高位，美国房地产业是否也走出低谷？

凯西：美国的房地产灾难在拖累美国的经济发展，前些年房地产过度发展带来了太多问题。凯西－席勒房地产指数的回归趋势表明美国房产价格正在从底部开始回升，但这个底部非常低，美国房地产价格还要很久才能达到正常水准。当前欧洲经济形势不确定性相当高，亚洲经济也开始下滑，伴随着其他一些令人沮丧的宏观形势，我不认为美国的房地产业会很快走出低谷。

满燕云：美国经济目前仍处在一个大的下行趋势阶段。这次危机比前几十年任何一次对美国的影响都要深。但另一方面，虽然美国的房地产行业遭受重创，但其他行业的发展还是强劲的。美国的市场经济机制有自我修正的功能。这是美国经济的强大之处。当然，美国不应再犯与导致这次经济危机同样的错误。

环球时报：现在很多分析对中国的房地产业非常关注，中国政府调控房地产的政策措施最终会有效吗？

凯西：直接控制房价的政策往往很难持久。我觉得更关键的问题是，政府如何才能成功地把市场上的投资引到住房以外的项目。我们可以看看美国房地产业当年的问题，在上世纪末，互联网泡沫崩溃，再加上“9•11”事件的发生，美联储当时担心经济衰退即将来临，因此通过降息来刺激消费，当时我们没想到会吹起一个新泡沫。从2000年起，美国人对房地产的热情高涨，仅5年内，美国房地产市场就吸引了1万亿美元的直接投资。但突然，这个地产泡沫就破了。对中国房地产业来说，在看到住宅价格重新往上走的同时，必须观察实际的住房空置率水平。

满燕云：中国在房地产方面的调整政策不应当是单一的，而应当是一整套，包括土地政策与金融政策相配套，来促进健康与稳定的住房市场。当前中国调整政策已经把住宅销售量打压回到2008年金融危机前的水平，但房价还没有太大下降，很多人预期一旦政府放松价格调控政策，住房的价格很快就又会反弹上去。所以，仅仅从需求方面进行调控还是不够的。

美国为何能始终关注创新

环球时报：有分析认为，中国前几年房地产迅速发展使许多人把精力转移到房地产上，因此在创新方面非常欠缺。但我们注意到，不管美国房地产行业的发展有多么快，美国产业界始终能够关注创新，这有什么秘密吗？

凯西：如果你观察现在美国新成立的公司，你会发现不同之处：如今的企业家不需要多少资本就可以创业。企业家带领一个10人团队，在一间房子里搞出一个游戏，然后继续下去，得到一些风险投资。他们之后就进入了身家百万美元的梯队。实际上，市场的主要工作就是重新分配资本，让资本流到那些最能带来利润的人那里。我有10个学生，他们以前都在名气很大的银行和大公司，但如今他们基本都选择自己创业。每10年就会有一个商业周期。我们并不知道创新究竟会在哪里产生，但市场最终会知道。

环球时报：房地产行业在过去十年为中国经济的增长做了重要贡献，那么，今后十年，有什么其他行业可以超越地产经济的贡献吗？

满燕云：房地产行业今后在中国肯定还将发挥重要作用。因为中国与美国并不相同。2012年，中国新增住宅投资占GDP的比重为14%，而美国近年来的平均新增住宅投资占GDP的比重通常在6%左右。中国需要走城镇化道路，中低收入家庭对住房有刚性需求。不过，除了房地产业的发展外，中国的服务行业整体发展水平还处在世界中下游水准，提高服务行业档次有很大的前景，还可以创造就业。过去几十年工业化是中国经济增长的引擎之一，也正面临产业升级，发展高科技行业也是方向。

政府调控应更多放在经济之外

环球时报：现在西方许多学者都在探讨自由市场经济与政府管控的经济模式到底哪种更好，您怎么看？

凯西：这是一个永恒的问题。不久前，4个诺贝尔经济学奖得主围绕这个问题进行了争论，两个赞成自由市场经济，两个赞成政府调控。在这个问题上没有绝对的正确答案。在这次金融危机中自由市场机制似乎“惨败”，金融行业的表现给美国与世界带来了一场噩梦，最终需要政府介入与调控。但政府上调金融机构资本金等措施真的对拯救经济有效吗？当然，面对垄断等对经济可能产生伤害的因素时，政府调控十分重要。政府调控需要考虑的是经济的外部效应，考虑环境的长久影响等。

满燕云：市场应当在经济中扮演更重要的角色。不过，世界上没有绝对的自由经济。中国人都记得，改革开放前完全由国有企业垄断的时期，经济是什么样子。过去三十年中国经济的迅速发展，从某种程度上是源自于中央对经济“权力下放、分散经营”，源自于中国政府主动让市场参与经济，使其发挥更重要的作用。

环球时报：中美最近表示要寻求新型的大国关系发展之路，以保证全球经济繁荣。作为经济学家，您有何高见？

凯西：在我看来，中美彼此没有把对方当敌手来较量是非常幸运的事情。当年美国和苏联这两个超级大国没有任何真正的合作，合作仅限于不用弹道导弹对准对方。中美之间需要的远远不止那些。中美可以做得更多，也会走得更远。我对中美良性竞争持乐观看法。

满燕云：中美两个经济体在很多方面有互补。中国从美国那里有很多东西可学习，特别是如何让市场更加有效率方面。还有在创新领域，美国有不少东西值得中国学习。同时，中国对美国而言也是很重要的。我们无法想像，中美如果成为敌人，那对中美彼此，对世界经济，对整个人类都会是大灾难。